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ÉVALUER LA PRESTATION DU GARDIEN Par souci d’économies, nombreuses sont les copropriétés qui renoncent à maintenir

un gardien sur place. De fait, la rémunération d’un gardien coûte deux fois plus cher que le recours à un sous-traitant. Mais est-ce toujours judicieux? « Le gardien et le sous-traitant n’ont pas les mêmes fonctions. Au-delà des tâches d’entretien qui lui

5% C’est l’augmentation des charges de copropriété entre 2017 et 2018, un taux supérieur à l’inflation (1,3 %). Source: observatoire des charges de copropriété de l’ARC.

incombent, le gardien surveille la copropriété, reçoit les entreprises venant effectuer une maintenance, peut intervenir en cas d’incident nocturne, rend des services aux résidents, etc. Il possède les clés des appartements, et en cas de fuite d’eau dans un appartement inoccupé, par exemple, il fermera le robinet. Tous ces aspects sont à considérer avant de prendre la décision de se passer de gardien », indique Claude Pouey. Il estime qu’à partir de 50 lots, la présence à plein temps d’un gardien se justifie. Édouard- Jean Clouet place la barre à 80 lots; en dessous, il est plus avantageux de recourir à une société de nettoyage, mais il conseille lui aussi de mettre en regard les deux types de prestation. Pour évaluer celle du gardien, il faut consulter son tableau de service, disponible auprès du syndic de la copropriété. Ce document, normalement annexé à son contrat de travail, répertorie toutes ses tâches et leur fréquence de réalisation. SURVEILLER LES TARIFS DU SYNDIC La loi Alur du 24mars 2014 a instauré, depuis le 1 er juillet 2015, un contrat-type qui prévoit que le syndic doit être rémunéré selon un forfait annuel englobant l’ensemble des prestations exécutées au titre de sa mission: administration, conservation, garde et entretien de l’immeuble. Certaines prestations, dont la liste est définie, peuvent être facturées hors forfait : soit à l’acte, soit au temps passé (travaux, litiges, réunion supplémentaire, etc.). Il faut donc vérifier que le syndic ne facture pas de prestations déjà comprises dans le forfait.

La mise en concurrence des fournisseurs d’électricité peut faire baisser la facture de l’immeuble de 5 à 10 %.

Le coût moyen d’un syndic s’élève à 235 euros par lot principal et par an, mais les différences sont très importantes sur le territoire. En Île-de- France, les tarifs montent jusqu’à 320 euros. Il est toujours possible de les négocier, notamment par une mise en concurrence. Mais le rapport de force n’est pas en faveur des copropriétaires. « Actuellement, les syndics ont énormément de travail et peuvent se permettre de choisir leur résidence. Ils peuvent faire un effort pour une résidence rentable (150 lots et plus), mais abandonneront volontiers une petite copropriété de moins de 20 lots », souligne Édouard-Jean Clouet. MUTUALISER LES ACHATS Pour la maintenance, vous pouvez avoir un effet de négociation plus important face à des prestataires. « Deux résidences voisines peuvent parfaitement se grouper pour faire un appel d’offres concernant l’ascenseur, par exemple. Le tarif de l’ascensoriste sera plus

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