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B ienvenue par ici, et bienvenue dans votre nouvelle étape de vie. Eh oui, si vous lisez ces quelques lignes, c’est bel et bien parce que vous vous apprêtez à acheter votre premier bien immobilier. Bravo ! Ce n’est pas une mince affaire, on ne va pas se mentir, mais c’est une très belle aventure. Avant de vous lancer, préparez-vous, faites le point sur vos finances, affinez vos critères et informez-vous bien sur les différentes étapes du processus d’achat. Dans ce guide, vous devriez trouver votre bonheur : des articles riches d’informations (certains sont issus du magazine Dossier familial ), des pages de conseils, quelques inspirations et des espaces où vous êtes invité à sortir votre stylo tout simplement pour construire votre projet et l’organiser. Six étapes vous accompagnent de l’idée à la crémaillère. À mi-chemin, le carnet des visites vous sera utile pour comparer les biens visités et faire votre choix. N’hésitez pas à utiliser un crayon à papier pour pouvoir réutiliser à souhait ces précieuses pages. Voilà… Vous avez tout sous la main pour enfin trouver votre coup de cœur : cette maison ou cet appartement où vous poserez bientôt vos cartons. CHEZ VOUS !

C’EST PARTI !

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C’est le grand saut! Ça y est, vous y voilà. Vous avez fait quelques économies sur votre PEL ou sur d’autres comptes et ce premier projet immobilier commence à prendre forme. En tout cas, dans votre imaginaire... Oui, car si vous suivez la logique chronologique de ce guide, alors vous n’êtes encore qu’aux prémices de votre projet, à l’étape 1. Pour tout savoir sur l’achat d’un premier bien immo, restez par ici, car comme pour tous les projets de la vie avec un grand V, les étapes successives peuvent s’enchaîner à vitesse... grand V.

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COMME UNE ENVIE DE CHANGER D’AIR

Fatigué de la vie urbaine, vous faites peut-être partie des candidats à la mise au vert. Les grands espaces attirent de nombreux Français, tout comme les logements plus spacieux, car parfois plus accessibles en dehors des villes. À l’inverse, vous souhaitez accéder à un environnement plus citadin? Dans les deux cas, changer de cadre de vie ne s’improvise pas. Mode d’emploi !

C itadin en quête de grand air, vos envies d’ailleurs cherchent à trouver concrétisation. Oui mais voilà… Que faut-il avoir en tête avant de changer de cadre de vie? La première grande question à se poser est celle du travail. Allez-vous devoir

amis et un cercle familial. Il faut l’anticiper et s’y préparer. Enfin, si vous avez des enfants, ces derniers ont peut-être des loisirs qui contribuent à leur équilibre. Et quid de vos besoins? L’offre culturelle et de loisirs n’est pas la même loin de chez vous. Tout comme celle de la restauration. Tout plaquer pour la ville

chercher un nouvel em- ploi? Si oui, étudiez bien l’offre salariale du secteur et du territoire que vous visez. Gardez en tête que les salaires sont souvent moins élevés en région. Si vous comptez garder votre job et l’exercer en télétra- vail, vous êtes chanceux. Assurez-vous cependant que votre employeur vous y autorise. Dans ce cas,

Partir, parfois loin, c’est aussi quitter des amis et un cercle familial. Il faut l’anticiper et s’y préparer.

La pierre, les monuments, les opportunités pros, les boutiques à profusion et l’ambiance des grandes villes, ça vous tente? Super! Encore une fois, il faut s’y préparer. Sur- tout si vous partez dans l’optique d’acheter et de vous y installer. À Paris,

pensez à vérifier la couverture internet. C’est parfois dans les coins les plus tran- quilles et attirants qu’on capte le moins. Ce n’est pas un mythe, renseignez-vous! Ensuite, penchez-vous sur l’offre des transports et vérifiez qu’elle corresponde bien à vos attentes. Dans tous les cas, en région, une voiture sera probablement essentielle pour vos trajets quotidiens. C’est une dépense à prévoir au budget. Partir, parfois loin, c’est aussi quitter des

par exemple, un bien immobilier sur le marché de la vente peut très vite trouver acquéreur. Parfois même dans la journée. Pour s’installer, il faut parfois redoubler de patience. Dans l’équation, il faudra aussi tenir compte du prix du marché immobi- lier qui est forcément plus onéreux. Tout comme le coût de la vie.

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NEUF OU ANCIEN Neuf ou ancien, votre cœur balance ? Ça se comprend. Et puis, c’est comme pour tout : c’est aussi une question de goût ! Dans tous les cas, les deux types de biens ont leurs avantages, comme leurs inconvénients.

• Les frais de notaire sont réduits sur les logements jamais habités. • Des dispositifs peuvent vous faciliter la vie pour devenir propriétaire. Mais attention, ils ne vous permettent pas tous de vous installer immédiatement dans le logement acquis. • Votre habitat sera aux normes et performant sur le plan énergétique. • Vous obtiendrez des garanties de construction valables dix ans. • Votre logement risque de vous coûter plus cher qu’un logement dans l’ancien. etc. • La TVA est souvent réduite sous certaines conditions.

• Vous aurez plus de choix en termes d’emplacements, surtout dans les centres historiques des jolies villes, là où les constructions neuves sont rares. • Vous bénéficiez d’une offre plus large et vous avez donc plus de facilités pour négocier le prix (enfin… tout dépend de l’emplacement). • Vous pouvez compter sur le charme des vieilles pierres et des immeubles centenaires. • Les opportunités de plus-value peuvent être intéressantes grâce aux aides financières et fiscales mises en place pour vous aider à faire des travaux d’éco-rénovation ! etc.

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Acheter, oui ! Vous avez sûrement une petite idée de ce que vous voulez acheter. Ok, très bien. Mais avez-vous fait un état des lieux précis de vos besoins et de l’environnement de votre futur bien ? Après le boulot, vous êtes plutôt balade en forêt ou apéro entre amis ? Restez par ici, on vous aiguille ! MAIS ACHETER OU ?

OÙ POSER MES CARTONS?

Ville / quartier : Ville / quartier : Ville / quartier :

À proximité, il me faudra?

Des écoles Crèche Marternelle

Des commerces, restaurants... À moins d’1 km

Collège

À moins de 5 km Des transports Une gare SNCF

Primaire Loisirs Espaces culturels Équipements sportifs Aires de jeux, parcs Cadre de vie à moins de

Lycée

Une gare routière, maritime Un arrêt (métro, tram, bus) Un aéroport Une zone de ramassage scolaire

Une aire de covoiturage Une bretelle d’autoroute Des services de santé Une pharmacie Mon médecin traitant Un hôpital Un vétérinaire

minutes de

La mer La montagne La forêt Une grande ville Autres

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MAISON ?

Plus de liberté...

Une surface plus grande, appréciée par les familles,

mais attention, une maison ça s’entretient : ménage, révisions annuelles, petits travaux et même grands travaux.

Vivre dans une maison, c’est aussi la possibilité de recevoir sans contraintes et de moins être tributaire du voisinage. Vive les garden-parties et les barbecues !

... mais plus de dépenses

Un espace extérieur et parfois même un garage, de quoi jardiner ou cultiver et un terrain de jeux pour les enfants en quête d’aventures.

Dans une maison, en général, les charges liées à l’énergie coûtent plus cher qu’en appartement.

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OU APPARTEMENT ?

Organiser un événement (anniversaire, crémaillère, fêtes culturelles), c’est possible mais délicat. Après 22 heures, le bruit est considéré comme du tapage nocturne.

Les immeubles sont souvent situés à proximité des services : commerces, écoles, administrations, santé, centres culturels, salles de sport et transports.

Plus proche des services...

Un appartement nécessite moins de ménage, soit plus de temps pour soi.

BOULANGERIE

RESTAURANT

En appartement, les surfaces extérieures, lorsqu’elles existent, sont plus petites : jardinets au rez-de-chaussée, balcons et terrasses aux étages supérieurs.

... mais dépendant du voisinage

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Pour affiner vos critères, gardez bien en tête certains points essentiels, ils vous guideront dans votre choix. Commençons par ce qu’il faut retenir dans le cadre d’un achat dans l’existant. J’ACHÈTE UN LOGEMENT EXISTANT

Les avantages de l’ancien Le parc de biens à vendre est beaucoup plus large que dans le neuf, en particulier en centre-ville, et l’offre y est plus diversi- fiée. C’est généralement dans l’ancien que l’on trouve des biens « coup de cœur ». Pour une même commune ou un même quartier, l’ancien est généralement moins cher que le neuf. Votre pouvoir d’achat immobilier augmente d’autant. Vous pouvez visiter le bien et vous proje- ter dedans, envisager des travaux ou des

toute garantie de superficie. Dans tous les cas, le mieux est de pouvoir disposer d’un chiffrage certifié par un professionnel. En cas de doute, rien ne vous empêche de procéder à vos propres mesures. Les subtilités du métrage Attention, le métrage de la surface d’un logement ne prend pas en compte l’en- semble de sa superficie. Selon la loi Carrez, qui s’applique aux lots de copropriété, il tient uniquement compte des surfaces closes et couvertes, d’une hauteur mini- mum sous plafond de 1,80 m, déduction faite des murs, cloisons, cages d’escalier, caves, terrasses et places de parking. Les travaux éventuels Peintures, plomberie, toiture, sani- taires… certains logements anciens n’ont pas été entretenus autant qu’il le fau- drait, ou nécessitent une réorganisation de l’espace intérieur. Cela peut induire des dépenses de travaux potentiellement importantes. Aussi, lors de vos visites, soyez attentif à l’état du bien et listez soigneusement les réfections à engager, si besoin avec l’aide d’un artisan, pour en évaluer le montant. Cela pourra vous donner des arguments chiffrés pour né- gocier le prix. Les facteurs de risques éventuels Plomb, amiante, termites, inondations… certains logements présentent des risques potentiels pour la santé ou la

aménagements, pour le mettre à votre goût (et, au passage, le valoriser). Si des travaux de réno- vation sont nécessaires, l’ancien ouvre droit à des aides publiques ou des prêts bancaires spécifiques permettant de financer des travaux d’économie d’énergie.

C’est généralement dans l’ancien que l’on trouve des biens «coup de cœur »

La surface habitable : loi Carrez Elle doit être indiquée dans l’annonce. S’il s’agit d’un lot en copropriété, le pro- priétaire est tenu de garantir sa surface exacte. En cas d’erreur (il dispose d’une marge de tolérance de 5 %), vous serez en droit d’exiger le remboursement du trop-perçu. Pour l’achat d’un bien hors copropriété, une maison individuelle par exemple, les obligations en matière de métrage sont moins strictes. Le vendeur peut même prévoir une clause excluant

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sécurité. Tous ces facteurs de risque sont recensés dans le dossier de diagnostics que le vendeur doit vous remettre au moment de la promesse de vente, sinon au plus tard lors de la vente définitive (notez que vous bénéficiez d’un délai de rétractation de dix jours à compter de la remise du dossier). Lisez attentivement son contenu. Il vous informe sur l’état du bien, ses défauts éventuels et les mises en conformité à réaliser. Est-il plus onéreux d’acheter en passant par une agence? Contrairement à ce que l’on pourrait penser, les prix de vente en agence ne sont pas forcément plus élevés que ceux

affichés par les particuliers. Les agents immobiliers ont en effet tout intérêt à res- ter en phase avec le marché pour conclure des ventes et toucher leur commission. Faire appel à leurs services n’est donc pas en soi un mauvais calcul, d’autant plus que le fait de passer par une agence limite les risques et fait potentiellement gagner du temps. En moyenne, un peu plus de la moitié des transactions se font par l’intermédiaire d’un agent immobilier.

LE CHARME DE L’ANCIEN

Les pierres, briques, tomettes, corniches, poutres apparentes, parquets anciens et autres matières nobles ont, avouons-le, ce petit charme en plus que n’ont pas les éléments de construction d’aujourd’hui. Ce cachet, propice aux détails et aux reliefs, se retrouve surtout dans les immeubles et maisons d’avant-guerre. Mais attention, craquer pour le charme de l’ancien, c’est aussi avoir en tête quelques inconvénients comme une isolation phonique et thermique souvent moins performante qu’au sein d’une construction neuve, ainsi que des volumes de pièces et des hauteurs sous plafond conséquentes, plus difficiles à chauffer l’hiver. Attention aux passoires énergétiques !

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J’ACHÈTE UN LOGEMENT NEUF Ce choix vous garantit d’emménager dans un logement de conception moderne, peu gourmand en énergie et habitable sans travaux.

L’ACHAT SUR PLAN, DIT EN VEFA

la charge du promoteur en cas de retard dans la mise à disposition du logement. La somme à retenir par jour de retard doit être proportionnelle au préjudice causé (frais d’hôtel, de voiture, de garde- meuble, de crédit relais…) À la livraison du bien, vous disposez d’un délai d’un mois pour émettre des réserves, avant de verser le solde final des travaux. Vous êtes ensuite couvert par les garanties légales du constructeur. L’achat en VEFA est une solution qui convient bien si vous n’êtes pas contraint par le temps. En effet, vous devrez pa- tienter un à deux ans (parfois plus), le temps que le logement soit achevé, pour pouvoir y emménager. Pour réduire ce temps d’attente, une solution consiste à acquérir un lot dont les travaux sont déjà bien avancés.

C’est l’option la plus courante. Vous ache- tez un logement qui n’est pas encore construit ou qui est en cours de construc- tion. Dans ce cas, on parle de VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Vous choi- sissez, dans un programme immobilier, le lot (maison ou appartement) qui vous convient et vous le personnalisez au gré des options proposées par le constructeur. Vous signez d’abord un contrat de réserva- tion (assorti d’un dépôt de garantie de 5 % maximum), puis validez ensuite le contrat de vente définitif chez le notaire. Le prix du logement est réglé au fur et à mesure de l’avancement de la construction, selon un échéancier fixé au départ.

Le total des sommes perçues par le pro- moteur ne peut ex- céder 35 % du prix d’achat à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau (c’est-à-dire pose de la toiture et exécu- tion de l’étanchéité des terrasses), 95 % à l’achèvement de l’im- meuble. Le solde de 5 % restant dû est, en principe, payable à la livraison. Il est important de fixer des pénalités à

PENSEZ-Y!

L’ACHAT D’UN BIEN ACHEVÉ

En VEFA, vous êtes tenu de souscrire une assurance multirisque habitation dès que la toiture est posée, puisque vous devenez propriétaire de votre logement au fur et à mesure de sa construction.

La « vente achevée » concerne les biens neufs dont la construction est terminée et qui n’ont pas encore trouvé acquéreur. C’est une option intéressante si vous avez besoin d’emménager rapidement, car le logement est libre de suite. Par ailleurs, comme pour un bien ancien, vous pouvez visiter le logement avant de l’acheter, vous projeter dedans et juger de la qualité de sa construction. Vous savez précisément où vous mettez les pieds!

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Vous partez d’une feuille blanche, ce qui vous laisse une grande liberté de manœuvre, tant dans le choix du terrain, que dans la construction de votre futur logement. À vous d’en profiter ! Le choix du terrain Tous les terrains ne sont pas construc- tibles. Mieux vaut par conséquent vali- der ce point en se rendant à la mairie pour consulter le plan local d’urba- nisme. Ce document précise les règles de construction applicables sur le territoire de la commune. Profitez-en pour deman- der un certificat d’urbanisme: il recense toutes les dispositions applicables à la parcelle concernée. Privilégiez autant que possible un terrain viabilisé. Enfin, renseignez-vous sur les éventuelles servitudes (droit de passage, écoulement des eaux). JE FAIS CONSTRUIRE La garantie de parfait achèvement impose à l’entreprise qui a réalisé les travaux de réparer tous les désordres signalés au cours de l’année qui suit leur réception par le maître d’ouvrage. La garantie de bon fonctionnement (aus- si appelée garantie biennale) impose à l’entreprise qui a réalisé les travaux de réparer ou remplacer les éléments d’équipement qui ne fonctionnent pas correctement, pendant deux ans après la réception des travaux. Elle concerne tous les éléments d’équipement qui peuvent être retirés du bâti sans le dégrader (bal- lon d’eau chaude, volets, etc.). La garantie décennale impose au constructeur de réparer les dommages qui compromettent la solidité du bâti (risque d’effondrement par exemple), ou qui le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné (défaut d’étanchéité, fissures importantes), au cours des dix années suivant la réception des travaux. Les garanties légales des constructeurs : que couvrent-elles?

Le choix de la construction Deux solutions s’offrent à vous: acheter une maison sur catalogue ou la faire construire. La première option est la plus simple à mettre en œuvre. Les constructeurs pro- posent des modèles types dans plusieurs gammes. Vous choisissez le vôtre, ainsi que ses options. Vous signez un contrat de construction de maison individuelle, dont le prix est fixé au départ. Le construc-

teur se charge de tout et vous réglez la facture de votre logement au fur et à mesure de l’avancée des tra- vaux. Deuxième option: si vous avez un projet précis en tête et souhaitez faire construire

Dans le neuf, le cahier des charges technique exigeant, notamment en termes de performance énergétique.

un logement, vous pouvez confier votre projet à un architecte (c’est obligatoire au-delà de 150 m 2 de surface de plan- cher). Dans les deux cas, puisque vous faites construire, vous bénéficiez des garanties légales en matière de logement neuf : parfait achèvement, bon fonction- nement, décennale. La réglementation RE2020 Dans le neuf, le cahier des charges tech- nique est exigeant, notamment en termes de performance énergétique. Depuis le 1 er janvier 2022, la nouvelle réglemen- tation RE2020 (réglementation environ- nementale 2020) restreint le recours aux énergies fossiles (chauffage au gaz ou au fioul), prend en compte le confort ther- mique d’été, favorise les équipements de production d’énergie verte (pompe à chaleur, panneaux solaires) et l’utili- sation de matériaux biosourcés (dont le bois qui stocke le carbone). La dépense énergétique des bâtiments neufs sera réduite de 30 % d’ici dix ans, par rapport aux exigences de la RT2012.

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La loi Elan incite les organismes HLM à accélérer les ventes de logements sociaux et à les élargir à tous les ménages. Mais se laisser tenter n’est pas sans risque. COMMENT ACHETER UN LOGEMENT SOCIAL ?

Trouver des HLM à vendre : la phase de recherche Pour acquérir un logement HLM, la pre- mière démarche consiste à consulter les sites des organismes HLM du départe- ment qui vous intéressent ou de ceux proposant des biens dans toute la France, comme le groupe 3F (Cityloger.fr) ou la fi- liale immobilière de la Caisse des dépôts, (Cdc-habitat.com). Autre piste: Bienveo. fr, mis en place par l’Union sociale pour l’habitat, qui regroupe les bailleurs so- ciaux. Lors de vos recherches, pensez à certains réseaux d’agences immobi- lières, comme Immo de France ou Qua- dral, relais privilégiés pour les offres de logements sociaux, sans oublier les agences immobilières classiques et les sites tels que Leboncoin, etc. Si vous êtes déjà locataire Un organisme HLM doit d’abord proposer le logement vacant aux locataires. Si per- sonne n’est intéressé, après deux mois, les collectivités locales et tous les parti- culiers peuvent acheter. Le logement est vendu au premier qui souhaite l’acquérir, quels que soient ses revenus. À quel prix acheter son logement HLM? Les conseils d’administration des orga- nismes HLM déterminent librement les prix de vente, comme d’ailleurs la marge de négociation acceptable (au cas où il faudrait discuter le prix avec les futurs acquéreurs).

Être attentif à la qualité du bien La qualité, la performance énergétique et le cadre de vie des logements HLM s’avèrent très variables selon la date de leur construction, leur entretien, leur emplacement, etc. Les organismes HLM ont l’interdiction de proposer des biens ayant une performance énergétique in- férieure à E. Par précaution, consultez la fiche tech- nique que l’organisme social doit re- mettre aux acquéreurs. Elle indique notamment les travaux réalisés, et ceux envisagés d’ici à cinq ans. Bien estimer le budget Une fois propriétaire, vous paierez en plus la taxe foncière, les charges de copropriété et les gros travaux dans les parties com- munes. Enfin, l’APL (Aide personnalisée au logement) n’est plus accordée en cas d’achat d’un logement social. Où se renseigner? Vous trouverez des informations sur les moyens de financer votre acquisition (prêts, aides locales), les frais d’acqui- sition (frais de notaire) et les logements sociaux mis en vente auprès de l’Agence départementale pour le logement.

L’article complet à retrouver sur le site

.COM

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D’AUTRES PISTES POUR ACHETER SANS URGENCE Le viager ou le « bien sans maître » : voici d’autres façons d’envisager une acquisition, en phase avec votre moment de vie.

LE VIAGER

Dans certaines communes, des propriétés laissées à l’abandon depuis des années sont récupérées par les mairies. Elles sont ensuite parfois revendues à des particuliers à des prix très abordables, mais sous conditions. Combien ça coûte? Tout dépend de l’état du bien et des conditions imposées à l’acquéreur lors de cette vente (travaux, obligation d’oc- cupation à titre de résidence principale, etc.). L’ensemble de ces clauses doivent figurer dans l’acte de vente et engagent l’acquéreur. Le prix de cession est fixé librement par le conseil municipal de la commune concernée. Comment se porter acquéreur ? Les communes n’ont pas l’obligation de publier des offres sur les biens sans maître. La solution la plus simple pour un particulier intéressé par un bien (bâti ou terrain) consiste à se rapprocher de la mairie pour savoir si elle en est de- venue propriétaire avec le projet de le mettre en vente. Il suffit ensuite d’adres- ser votre demande par courrier en re- commandé avec accusé de réception. LE BIEN SANS MAÎTRE, UNE PÉPITE A DÉNICHER

Le viager est une vente immobilière par- ticulière, par lequel un vendeur cède son bien à un acheteur moyennant le ver- sement d’une rente pendant le restant de ses jours. Un viager a un caractère « aléatoire », l’aléa étant le décès du ven- deur. Pour autant, rien de malsain dans cette transaction: chaque partie y trouve son compte, en bonne intelligence. Les modalités de calcul Le bouquet représente 30 à 40 % de la valeur vénale du bien, c’est-à-dire la valeur du bien s’il était vendu dans le cadre d’une vente immobilière clas- sique. La différence entre cette valeur et le bouquet sert de base de calcul à la rente. Mais d’autres critères sont pris en compte: occupation du logement, âge et sexe du vendeur, répartition des charges entre le vendeur et l’acquéreur, etc. Enfin, chaque année, la rente versée est réindexée, généralement en suivant l’indice de l’inflation ou l’indice du coût de la construction. Viager libre ou occupé? Lorsque le viager est occupé, le ven- deur occupe les lieux jusqu’à son décès. C’est le cas de 95 % des viagers. Lorsque le viager est libre, l’acheteur peut utili- ser les lieux comme il l’entend: en s’y installant ou en les louant. Vous pouvez trouver des annonces sur le site des no- taires de France.

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Malgré le niveau attractif des taux d’intérêt, l’acquisition d’un bien immobilier coûte cher. Certains filons permettent heureusement de faire baisser les prix. Gros plan sur quatre d’entre eux. DES STRATÉGIES POUR ACHETER UN LOGEMENT MOINS CHER PARTICIPER À UNE VENTE AUX ENCHÈRES Le principe : tout propriétaire peut vendre un appartement ou une maison lors d’une vente aux enchères immobilières notariales. L’acheteur le plus offrant en devient le propriétaire. Les ventes sont annoncées sur le site immobilier.notaires.fr. Vous pouvez visiter le logement et consulter son cahier des charges (les documents d’urbanisme, les diagnostics, la mise à prix...) chez le notaire concerné par la vente. Coût à prévoir : le jour de la vente, vous devez déposer un chèque de consignation (chèque de banque ou simple chèque, selon les cas), d’un montant de 20 % de la mise à prix. Si vous avez porté l’offre la plus élevée, vous disposez de quarante- cinq jours pour régler le reliquat, augmenté des frais de vente (droits de mutation, honoraires du notaire, publicité) correspondant à 12 % du prix de vente.

Étudiez avec votre banquier votre budget avant le jour J, car une vente aux enchères ne comporte ni condition suspensive de prêt, ni délai de rétractation.

NOS CONSEILS

ACHETER EN DIRECT À UN PARTICULIER

Le principe : l’acquisition se fait de particulier à particulier, via un site de mise en relations (pap.fr, entreparticuliers. fr, leboncoin.fr) ce qui permet d’économiser la commission facturée par l’agence (6 % du prix de vente, en moyenne). Nous conseillons de signer la promesse de vente chez le notaire. Il vérifiera que toutes les pièces fournies (le dossier de diagnostic technique, par exemple) sont conformes. Cela sécurise la transaction, fait gagner du temps pour la rédaction de l’acte de vente et sans que cela coûte plus cher à l’acheteur. Coût à prévoir : ajoutez les frais de notaire (8 % du prix de vente) au prix publié dans l’annonce.

Visitez le bien à différents moments de la journée, prenez des photos afin de les montrer à un professionnel en cas de travaux, et demandez au vendeur factures d’énergie et avis d’impôts locaux.

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CHOISIR UN BIEN À RÉNOVER Le principe : l’achat d’un bien en très mauvais état permet de bénéficier d’une décote, qui doit, idéalement, être supérieure au coût des travaux. Pour qui ? les particuliers cherchant une résidence principale ou un investissement locatif. Coût à prévoir : il faut ajouter au prix du bien celui de la rénovation, soit environ 1000 € mètre carré, en faisant appel à des professionnels. Mais vous réduirez les frais en réalisant les travaux vous-même. En tout cas, contactez au préalable un professionnel pour évaluer le coût de la remise en état.

Si vous êtes primo-accédant et avez de faibles revenus, vous pouvez bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ) pour financer l’achat d’un logement ancien situé en zone B2 ou C, à condition de réaliser d’importants travaux de rénovation. Ils doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération à financer.

NOS CONSEILS

Pour trouver un terrain (la concurrence avec les promoteurs est forte), renseignez- vous auprès de vos collectivités locales qui proposent, parfois, à des groupes de particuliers d’acheter du foncier.

PRIVILÉGIER L’ACHAT GROUPÉ Le principe : plusieurs personnes acquièrent un terrain pour y bâtir un immeuble ou une maison, sans passer par un promoteur ou un constructeur de maisons individuelles, ce qui permet de réaliser des économies. L’achat groupé s’applique aussi aux biens immobiliers dans l’ancien, souvent atypiques (atelier, usine, etc.). On parle d’habitat participatif quand le groupe développe un projet de vie dans les espaces communs (jardin potager, salle de sport, aide aux devoirs...), tout en préservant les espaces privés. Une telle opération nécessite au moins deux à trois ans de préparation. Pour qui ? Les personnes souhaitant organiser l’habitat en fonction de leurs besoins. Par exemple, des familles monoparentales désireuses de s’entraider pour la garde de leurs enfants. Coût à prévoir : dans le neuf, le prix du terrain (plus les frais de notaire) et de la construction. Dans l’ancien, le prix du bien (plus les frais de notaire) et des travaux. Si vous faites appel à un opérateur pour la réalisation de votre projet sur le plan technique, juridique et financier, comptez un supplément. Tous ces frais sont à partager entre les membres du groupe.

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QUEL TYPE DE BIEN AVEZ-VOUS ENVIE D’ACHETER ?

Un viager

Un logement existant

Un bien sans maître

Un logement social

Un logement neuf

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L’acquisition d’un bien immobilier en couple n’est pas sans conséquences juridiques et économiques. Mieux vaut les mesurer, quel que soit le mode de conjugalité choisi, pour se prémunir en cas de séparation ou de décès. SE PROTÉGER QUAND ON ACHETE A DEUX

Les couples mariés doivent se poser la question du régime matrimonial qui régit leur vie juridiquement: contrat de mariage (si oui, lequel?) ou absence de contrat de mariage? L’achat immobilier, qui néces- site le passage obligé chez un notaire, donne l’occasion d’étudier sa situation et de changer éventuellement de régime. ACHAT PAR DES ÉPOUX Régime légal : une clause d’emploi ou de remploi Si aucun contrat de mariage n’a été rédigé, c’est le régime de la communauté légale (dite aussi « communauté réduite aux acquêts ») qui s’applique. Un logement acheté pendant le mariage fait partie des biens communs, qu’il soit financé par un crédit ou par des fonds propres, même si ces derniers proviennent d’une donation ou d’un héritage. Pour évi- ter une telle situation, et pour que le loge- ment acquis reste un bien propre, il faut demander à son notaire d’insérer, dans l’acte d’achat, une clause dite « d’emploi », lorsqu’on utilise de l’argent qui a été don- né ou dont on a hérité, ou de « remploi » quand on utilise des fonds provenant de la vente d’un bien propre. Il sera ainsi men- tionné noir sur blanc dans l’acte d’acqui- sition que la vente a été réalisée avec des

fonds propres en totalité ou en partie. Séparation de biens : l’achat en indivision Si le mariage est régi par la séparation des biens (notamment lorsque l’un des deux exerce une profession à risque – commer- çant, chef d’entreprise... – et qu’il veut mettre à l’abri le patrimoine du conjoint en cas de dette, de faillite, etc.), il n’y a pas de patrimoine commun, chacun des époux possède ses biens personnels. En cas d’acquisition avec des fonds propres, le bien reste la propriété de l’investisseur. En cas d’acquisition avec les fonds de chacun, les conjoints se retrouvent dans un système d’indivision au prorata des mises respectives (voir plus loin, « achat en indivision »). Si le régime matrimonial choisi est la communauté universelle (par exemple, quand il n’y a pas d’enfant en jeu), tous les biens possédés, acquis avant ou après le mariage, appartiennent à la communauté. Cependant, rien n’empêche de prévoir une clause d’exclusion pour que certains biens, reçus par donation ou en héritage, restent des biens propres. Communauté de biens : une clause d’exclusion

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ACHAT PAR DES PARTENAIRES PACSÉS OU PAR DES CONCUBINS

lesquelles on est tombé d’accord doivent figurer dans l’acte d’acquisition signé chez le notaire. Toute modification postérieure (une nouvelle répartition) est assimilée à une vente ou à une donation. Elle doit donc se réaliser devant un notaire et en- traîne de nouveaux frais et taxes. Lorsque des concubins ou des partenaires pacsés achètent en indivision, il est pru- dent que chacun prévoie dans l’acte d’ac- quisition du bien immobilier une clause d’attribution préférentielle. En cas de décès de l’un, l’autre sera prioritaire pour racheter aux héritiers la part d’indivision du défunt. Attention, nul n’étant tenu de rester dans l’indivision, en cas de désaccord, l’un des indivisaires peut, à tout moment, deman- der au juge le partage de l’indivision.

Les partenaires pacsés sont soumis auto- matiquement au régime de la séparation de biens à moins qu’ils aient expressément opté pour le régime de l’indivision. Les concubins gardent également chacun leur patrimoine séparé. Dans les deux situa- tions, un seul partenaire peut acheter le bien immobilier en totalité avec ses fonds propres et en être ainsi le seul propriétaire. Achat en indivision : des quotes- parts exactes et une clause d’attribution préférentielle Lorsqu’on achète ensemble, donc en in- division, chaque partenaire deviendra propriétaire, non pas automatiquement de la moitié du bien, mais proportionnel- lement à sa mise, au comptant et (ou) à crédit. Il convient donc de bien calculer les pourcentages de propriété de chacun, avant de conclure toute affaire. Les proportions choisies doivent corres- pondre à la participation financière réelle de chacun. Par exemple, 1/4 – 3/4 ou 1/3 – 2/3 –, c’est-à-dire à son apport personnel et (ou) à sa contribution au rembourse- ment des prêts. Sans cette précaution, l’administration fiscale pourrait requalifier le geste en donation et la taxer en consé- quence (entre 5 et 45 % pour les conjoints et partenaires pacsés, après un abattement de 80724 euros; 60 % dès le premier euro pour les concubins). Les quotes-parts sur

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Achat en tontine : l’unanimité toujours nécessaire L’achat en tontine permet à deux concubins d’acheter ensemble un bien immobilier en décidant qu’au décès de l’un, sa part ira automatiquement à l’autre. Les héritiers de la personne décédée n’ont donc aucun droit sur le bien (qui ne fait pas partie du patrimoine du défunt). La personne prédé- cédée est déclarée n’avoir jamais acheté; seul l’acquéreur survivant est considéré comme propriétaire depuis l’origine. Si le bien est la résidence principale du couple et que sa valeur totale est inférieure à 76000 euros, il ne paie aucun droit de succession, seulement des droits de mu- tation (5,81 %). Par contre, si le seuil de 76000 euros est franchi, le survivant est taxé comme un héritier, soit au taux de 60 % appliqué entre concubins et après un simple abattement de 1594 euros. Attention, si l’un des propriétaires souhaite vendre et que l’autre s’y oppose, il ne dis- pose d’aucun moyen de l’y contraindre! Ce système peut donc se transformer en véritable piège si on ne s’entend plus. Création d’une SCI : une comptabilité commune Une autre solution consiste à créer une société civile immobilière (SCI), de préfé- rence en demandant conseil à un notaire, même si ce n’est pas obligatoire. Celui-ci guidera les partenaires de pacs ou les

concubins dans la rédaction des règles de fonctionnement de la SCI et le choix du gérant, qui n’est pas forcément celui qui détient le plus de parts. Il convient d’effectuer cette démarche avant même d’acheter. Pour parachever la transaction, chacun apporte ensuite un capital qui dé- termine le nombre de parts détenues dans la société. En définitive, la SCI est proprié- taire du bien, et aucun des sociétaires ne peut obliger l’autre à céder ses parts. Ce patrimoine est partageable en vendant (ou achetant) des parts de la SCI. Emprunter ensemble n’est pas anodin L’achat d’un bien immobilier requiert sou- vent la souscription d’un prêt. Attention, emprunter à deux, que vous soyez ma- rié ou non, expose à l’obligation de tout rembourser seul en cas de défaillance de l’autre (conjoint, partenaire ou concubin). En effet, si vous êtes tous deux signataires des contrats de prêt et d’achat, vous êtes solidaire de votre coemprunteur, et vous devrez régler les mensualités à sa place s’il arrête de payer. Votre quote-part de propriété n’est pas à l’abri d’une éventuelle saisie car les contrats de prêt prévoient toujours une hypothèque sur l’intégralité du bien; la banque peut donc le mettre en vente en cas de défaut de paiement d’un seul d’entre vous.

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MES SITES

Pour mes recherches Crédit Agricole Immobilier Square Habitat

www.ca-immobilier.fr/achat

www.squarehabitat.fr/acheter-un- bienimmobilier.aspx

Pour mon financement

Crédit Agricole e-immobilier Tous les simulateurs et outils de l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) Pour en savoir plus sur le PAS (Prêt d’accession sociale) Pour en savoir plus sur les prêts Action Logement Pour calculer les frais de notaire

www.e-immobilier.credit-agricole.fr www.anil.org/outils/

www.servicepublic.fr/particuliers/ vosdroits/F22158 www.actionlogement.fr www. immobilier.notaires.fr/fr/ frais-de-notaire www.aeras-infos.fr/cms/sites/aeras/ accueil.html

S’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé

Pour les travaux L’Agence nationale de l’habitat (ANAH) Pour faire le point sur les aides diffusées localement, contactez un conseiller France Rénov’ Pour faire une demande de prime en ligne sur le site

www.anah.fr

www.france-renov.gouv.fr

www.maprimerenov.gouv.fr

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Le prêt épargne logement (PEL) Vous avez constitué votre apport personnel en ali- mentant un Plan d’épargne logement (PEL) en vue de l’achat d’un bien immobilier pendant au minimum quatre ans? En contrepartie, vous pouvez prétendre au Prêt épargne logement. Son montant, qui dépend des intérêts acquis pendant la phase d’épargne ne peut dépasser 92000 euros. Remboursable sur 2 à 15 ans, son taux d’intérêt, fixé à l’ouverture du PEL, n’est pas toujours favorable aux emprunteurs dans un contexte de taux bas. En revanche, avec un taux d’in- térêt de 2,2 %, les détenteurs de plans ouverts depuis le 1 er août 2016 peuvent y trouver leur compte, sur- tout si à l’avenir les taux devaient remonter.

Pensez-y ! Vos caisses de retraite ainsi que votre mutuelle accordent parfois aussi des prêts à taux préférentiels. BON À SAVOIR

Le prêt d’accession sociale (PAS) L’acquisition de tous types de logements peut être financée par un Prêt d’accession sociale (PAS) : achat ou construction d’un logement neuf (y compris le terrain), achat d’un logement ancien, ou travaux d’adap- tation pour un occupant handicapé ou d’économie d’énergie. Et ce, quel que soit leur prix au mètre carré, et pour 100 % du montant total du bien (hors frais de notaire et d’hypothèque). Plusieurs prérequis sont à respecter : le bien doit constituer la résidence principale de l’emprunteur et ses ressources ne doivent pas dépasser certains plafonds fixés selon la localisation du logement (zones A, B1, B2 ou C) et le nombre de personnes habitant le logement. La durée de remboursement du prêt d’accession sociale (PAS) est comprise entre 5 ans minimum et jusqu’à 35 ans.

Calculez votre capacité d’emprunt

Pour réaliser une estimation gratuite du montant du prêt auquel vous pouvez prétendre, consultez le simulateur de Crédit Agricole e-immobilier.

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Bien décidé à devenir propriétaire ? Suivez le guide ! Nous avons compilé, pour vous, toutes les infos pour vous aider à faire les bons choix.

Au programme

DE L’INFO ET DES CONSEILS Des articles pour tout savoir sur le premier achat immo, avec l’expertise de la rédaction de Dossier familial. DES PAGES DE NOTES GUIDÉES Vous y aurez tout le loisir d’exprimer, vous-même, sur le papier, vos envies, vos critères, vos besoins. DES OUTILS PRATIQUES - Un carnet central qui vous accompagnera à chacune de vos visites et qui vous permettra de comparer vos coups de coeur. - Une barre de progression qui vous positionne dans l’avancée de votre projet. - Un agenda personnalisable pour s’y retrouver de l’offre d’achat à l’emménagement.

Conception, réalisation, production : Uni-médias - Avril 2022