I COMME INFO spécial IMMOBILIER

POUR CONSTITUER UN PATRIMOINE DESTINÉ À ÊTRE TRANSMIS Des personnes désirant investir créent une SCI à laquelle ils associent leurs enfants pour une part symbolique. Par la suite, les parents procéderont à des donations à titre gratuit de parts sociales au profit de leurs enfants, et ce, progressivement, de manière à bénéficier des abattements accordés en matière de donation et succession: à hauteur de 100000 euros, par enfant, tous les quinze ans. Une telle stratégie serait possible si l’investissement immobilier était réalisé hors SCI. Les donations porteraient alors sur des « fractions indivises » de l’immeuble et les abattements s’appliqueraient de la même manière. Mais la SCI apporte un avantage de taille dans ce cas de figure. Elle permet en effet aux parents de garder la mainmise sur la gestion du patrimoine immobilier détenu par la SCI. Grâce aux statuts, ils peuvent se nommer gérants et se doter de pouvoirs étendus, jusqu’à la disparition de la SCI ou leur propre décès. Accessoirement, la SCI donne la possibilité de minorer les droits de donation puisqu’une décote de 10% est appliquée sur la valeur des parts cédées. DES INCONVÉNIENTS NONNÉGLIGEABLES Attention, la SCI n’est pas dénuée de points négatifs! Elle vous prive du délai de rétractation de dix jours accordé à tout acheteur non professionnel, lors du compromis de vente. En outre, elle entraîne des coûts de mise en place et impose, tout au long de son existence, des obligations comptables et fiscales ainsi que la tenue d’une assemblée générale annuelle, même dans un cadre strictement familial.

Enfin, elle complique l’accès aux aides financières accordées pour les travaux de rénovation énergétique. INEFFICACE POUR PAYER MOINS D’IMPÔTS Enmatière de fiscalité, si vous louez votre bien nu, peu importe que vous achetiez en direct ou par le biais d’une SCI. Dans les deux cas, les loyers sont imposables dans votre patrimoine personnel, dans la catégorie des revenus fonciers. La SCI peut cependant vous compliquer la vie si vous voulez louer votre bien enmeublé, car elle sera obligatoirement soumise, non plus à l’impôt sur le revenu, mais à l’impôt sur les sociétés qui est beaucoup plus contraignant d’un point de vue comptable. L’AVIS D’EXPERT David AMBROSIANO Notaire à Fontaine (Isère) “ Un outil de gestion à utiliser avec précaution “ Nombreux sont ceux qui s’imaginent que la SCI est magique. Il n’en est rien. C’est simplement un formidable outil de gestion qui doit être réservé à certaines situations. Tout dépend du projet d’investissement, de l’âge auquel on l’engage, du nombre d’enfants de l’investisseur… La SCI est inutile pour acheter un seul bien, mais intéressante si l’on veut investir dans une dizaine de studios, surtout si on a l’intention de transmettre ce patrimoine en en gardant le pouvoir. Au regard des frais et contraintes qu’elle impose, mes clients qui arrivent dans l’étude avec le désir d’acheter en SCI y renoncent dans 70 % des cas.

MONKEYBUSINESSIMAGES / ISTOCK - ROMUALD MEIGNEUX

COMBIEN ÇA COÛTE? Si vous constituez une SCI en vue de l’achat d’un bien, le recours à un professionnel n’est pas obligatoire mais fortement conseillé. Comptez entre 1000 et 2 500 euros d’honoraires d’avocat ou de notaire, et environ 300 euros de frais légaux (publication dans un journal d’annonces légales et enregistrement auprès du tribunal de commerce, notamment).

35