I COMME INFO spécial IMMOBILIER

VOUS AVEZ LE DROIT DE COMPRENDRE

SPÉCIAL IMMOBILIER

DEVENIR PROPRIÉTAIRE Est-ceencore lemoment ?

Neuf ou ancien : quels avantages ? Comment bien financer votre achat

ACHETER POUR LOUER •Réduisez vos impôts •Augmentez vos revenus •Où investir ?

TRAVAUX valorisez votre bien sans vous ruiner!

INTER VIEW

YANN LHUISSIER Membre du Comité Exécutif de LCL, Marchés & Clients, Banque Privée, Développement Immobilier

C’est une première et un événement. Du 3 au 5 novembre 2020, LCL organise le premier rendez-vous virtuel consacré à l’immobilier en France. Yann Lhuissier , membre du Comité Exécutif de LCL, nous le présente. “Nous voulons montrer qu’il y a encore des opportunités et que nous continuons à prêter” Pourquoi ce Salon ? Nous organisons cet événement pour prendre le contre-pied du contexte négatif de la rentrée autour de l’immobilier. On a beaucoup dit que les perspectives étaient mauvaises, que le marché se retournait, que les banques ne prêtaient plus… “Alors que la période montre au contraire de nouveaux comportements, que l’immobilier reste une valeur refuge en temps de crise et constitue aussi une réponse face aux inquiétudes sur les retraites…” Nous voulons montrer qu’il y a encore des opportunités et que nous continuons à prêter. Nous allons faire 15 milliards d’euros de prêts immobiliers cette année ! Pourquoi virtuel ? Dans le contexte, nous nous sommes dit qu’il était impossible d’organiser physiquement ce rendez-vous… Mais pourquoi ne pas le faire en ligne ? L’ingéniosité de nos équipes nous a permis

de trouver des solutions et de proposer un vrai Salon qui se visite, pour préparer, accélérer et finaliser son projet immobilier. La banque est-elle légitime pour organiser un tel événement ? Je le pense ! Nous sommes un acteur principal pour finaliser un investissement immobilier puisque nous apportons le financement. Et nous nous situons au cœur d’un écosystème de conseil que ce soit au sein de notre groupe avec Angle neuf , la filiale immobilière de LCL ou Crédit Agricole Immobilier , ou en dehors avec nos nombreux partenaires. Nous avons la capacité de réunir tous les acteurs avec en outre l’intérêt d’une dimension nationale déclinée dans toutes les régions. “Ce n’est pas seulement un événement parisien : un Lyonnais, par exemple, peut aussi y trouver des réponses locales”. Y aura-t-il une suite ? Nous en avons la volonté, si bien sûr l’audience est suffisante. Et nous mettons les moyens sur cette première édition pour y parvenir. Dans l’immédiat, le digital, c’est la sécurité, mais à l’avenir, notre souhait est de pouvoir mixer physique et virtuel dans l’organisation de ces événements.

PLANNING DES CONFÉRENCES DU SALON Du 3 au 5 novembre 2020

Nom de la conférence Conférencier(s)

Type de conférence Live d’ouverture

Jour

Horaire

Pourquoi un salon virtuel de l’immobilier ?

Yann Lhuissier Membre du Comité Exécutif de LCL, Marchés & Clients, Banque Privée, Développement Immobilier Nicolas Milko Président Elécocité Benoît Charpentier COO de Renovation Man & Guillaume Levrel (Angle Neuf)

Mardi 3 nov.

9h

Comment rendre nos habitations vertueuses ? Acheter dans le neuf ou dans l’ancien : le match

Live

Mardi 3 nov.

16h30

Table ronde Mercredi 4 nov.

10h

Pourquoi investir dans le neuf ? Est-ce accessible aux primo-accédants ? Comment présenter son projet de financement immobilier en 2020 et obtenir un “oui” ? Panorama des aides au logement SCPI : une autre solution d’investissement dans l’immobilier Faire gérer son bien immobilier : les bonnes pratiques et les pièges à éviter. Comment investir dans l’immobilier locatif ?

Karine Giscard d’Estaing Live

Mercredi 4 nov.

13h30

Marion MEZAGUER / FX Lucht

Table ronde Mercredi 4 nov.

14h

Jean-Michel Royo directeur général Action Logement et Olivier Balima Jean-Christophe DUFOUR Amundi Immobilier

Live

Mercredi 4 nov.

16h30

Live

Jeudi 5 nov.

13h30

David Chouraqui DG adjoint CA immobilier

Live

Jeudi 5 nov.

18H30

Anne-Claire Lemoine et Denis CASTEL

Table ronde Jeudi 5 nov.

20h

Gagnez la peluche mascotte LCL Rendez-vous au stand jeu concours pour tenter votre chance !

SOMMAIRE

10 à 47 DEVENIR PROPRIÉTAIRE Est-ce encore le moment ? Financement, investissement locatif, travaux : passage au crible des problématiques de celles et ceux qui veulent acheter. EN COUVERTURE

DEVENIR PROPRIÉTAIRE FINANCER LE BON PROJET AU JUSTE PRIX �������������������� 10 Crédit immobilier : ce qu’il faut savoir avant de signer ���������������������� 12 Comment bien financer son achat immobilier �������� 16 Neuf ou ancien : le match ������������������������������������� 18 La bonne affaire des enchères judiciaires �����������20 Est-ce le moment de s’installer à la campagne ? �24

ACHETER POUR LOUER TOUTES LES CLÉS POUR RÉUSSIR

LES DÉCODEURS Est-ce encore le moment d’acheter ?��������������� 6

VOTRE PROJET �������������������� 28 Où investir ? ���������������������������30 Neuf ou ancien, quelles différences ? ����������� 32 Faut-il acheter en SCI ? �����34 Louer vide ou meublé, que choisir ? ����������������������������36

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12 Emprunt immobilier : les bonnes stratégies pour décrocher le bon financement.

28 Idées et méthodes pour réussir son investissement locatif.

20 Les enchères immobilières, une piste à ne pas négliger.

TRAVAUX VALORISEZ VOTRE BIEN EN ÉVITANT LES GALÈRES . ��������������������������������� . 38 Rénover les pièces d’eau �����������������������������������40 Isolation, chauffage : laisser faire les spécialistes ������������������������������������ 42 Réaménager l’espace et repenser la décoration ����������������������������������������45

45 Travaux : nos conseils pour ne pas galérer.

PHOTO DE COUVERTURE : GMAST3R/ISTOCK - KUPICOO - CHUYN - HRAUN - WRAGG - SERDARBAYRAKTAR - NAPHAT_JORJEE / ISTOCK

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Est-ce encore le LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER N’A PAS SUBI D’«EFFET COVID». AVEC DES PRIX À LA HAUSSE ET DES TAUX D’EMPRUNT RESTÉS TRÈS BAS, TROIS SPÉCIALISTES ANALYSENT LA TENDANCE. Propos recueillis par Yves Deloison – Photographies: Bruno Fert

Marc TOUATI

Économiste pour le cabinet ACDEFI, auteur d’ Un monde de bulles (Bookelis)

Il n’y a pas de marché global \\ Compte tenu des taux d’intérêt extrêmement bas qui permettent de limiter le coût de l’endettement des ménages, la tendance reste favorable aux acquéreurs. Comme cette situation ne durera pas éternellement, mieux vaut acheter que continuer à verser un loyer. En revanche, les prix de l’immobilier sont bien trop élevés actuellement. Dans certains territoires, ils augmentent beaucoup trop vite par rapport aux revenus des ménages, alimentant ainsi un phénomène de bulle immobilière. Cette dernière est particulièrement marquée dans les métropoles où le marché s’avère tendu, comme à Lyon, à Nantes, à Toulouse, à Lille et, bien sûr, à Paris. La capitale est aujourd’hui plus chère que Londres. Cet emballement gagne également certaines villes de la petite couronne où les prix flambent de manière excessive. Le danger est que plus la bulle gonfle, plus son éclatement risque de faire mal. Certains biens immobiliers pourraient ainsi perdre, à terme, 20% de leur valeur. Par contre, certaines villes de province, comme Clermont- Ferrand ou Le Havre, voient leurs prix baisser. Il n’y a donc pas de marché global, ni même à Paris où tout dépend des quartiers. Enfin, les locataires tentés par un achat dans les zones rurales ont intérêt à investir, grâce à des taux faibles et des prix bas. //

BRUNOFERT

MA_CONCLUSION L’achat immobilier reste la meilleure protection contre la pauvreté et les difficultés de la vie. Avoir son logement est une priorité. Pour autant, il faut regarder de près le niveau de remboursement du crédit par rapport à ses revenus pour pouvoir épurer sa dette et éviter de tomber dans le surendettement.

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moment d’acheter

Laurent DEMEURE

Président de Coldwell Banker France & Monaco

La forte demande de logements fait monter les prix \\ L’offre immobilière a connu trois années exceptionnelles en nombre de transactions. En 2017, on a frôlé les 950000 opérations réalisées et on a dépassé le million en 2019, contre 600000 dix ans plus tôt, et ce, malgré la flambée des prix au mètre carré. En général, le marché est à l’équilibre autour de 800000 à 850000 transactions. Au niveau national, la demande de biens explose, boostée par une politique économique favorable, en particulier dans les grandes villes où le plein-emploi pour les cadres est presque atteint. Le potentiel de confiance dans leur job et les hausses de salaire dont ont bénéficié ces derniers favorisent l’investissement. Aujourd’hui, une situation favorable du marché du travail, facteur d’attractivité, accroît la demande de logements, ce qui fait monter les prix. Tout dépend donc de l’activité économique, y compris dans les villes moyennes où le marché de l’immobilier est plus ou moins tendu. Autre élément qui crée la pénurie de biens, la valeur refuge que représente l’immobilier pour préparer sa retraite. La pierre est aujourd’hui perçue comme une sécurité. Avec la durée de vie qui s’allonge, les seniors conservent leur patrimoine plus longtemps. En outre, la France connaît un grave déficit de logements neufs. Il en faudrait 500000 par an. Seuls 300000 sortent de terre. //

BRUNOFERT

MA_CONCLUSION Si un marché en tension fait monter les prix, l’achat immobilier reste néanmoins jouable, car c’est un investissement sur le long terme. Attention, les taux sont historiquement bas mais ils risquent de remonter dans les prochaines années. On le constate déjà hors de la zone euro, au Danemark et en Suisse.

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Pierre MADEC Économiste à l’OFCE Le nombre de prêts immobiliers accordés sera plus faible \\ En fonction des territoires, c’est plus ou moins le moment d’acheter. L’indice de l’évolution des prix est tiré à la hausse dans la plupart des grandes villes françaises. En revanche, dans nombre de villesmoyennes, les prix ont tendance à baisser, comme à Reims ou à Saint-Étienne, où lemarchémanque de dynamisme. Il y a peu de chance que la situation s’améliore à court terme, sauf si les opérations de redynamisation des cœurs de ville portent leurs fruits. Enmilieu rural, les prix restent plus oumoins accessibles. Dans les territoires en déshérence, ils ont tendance à s’effondrer alors que dans les zones des littoraux les plus attractifs et où le nombre de biens est limité, la cote augmente fortement. Il faut donc nuancer le propos. Si les conditions des taux d’emprunt restent toutefois favorables, le Haut Comité de stabilité financière (HCSF) a appelé les banques à la prudence en resserrant leur politique d’octroi de crédits immobiliers. L’institution préconise notamment de stopper les prêts de plus de vingt-cinq ans et d’encadrer lesmensualités afin que ces dernières n’excèdent pas un tiers du revenu des emprunteurs. Ces recommandations étant plutôt suivies par les établissements financiers, cela devrait se traduire par une sélection plus importante et par une baisse du nombre de crédits accordés. On estime que 100000 à 150000ménages ne devraient plus pouvoir accéder à l’emprunt immobilier. //

BRUNOFERT

MA_CONCLUSION Pour obtenir son prêt, mieux vaut demander une durée raisonnable et posséder un niveau de revenus suffisant permettant de se situer sous le pourcentage d’endettement. Si l’apport reste inférieur à celui qu’exigeait le banquier autrefois, la période où il ne demandait rien est révolue.

REPÈRES 1 070 000 TRANSACTIONS DE BIENS ANCIENS en 2019

48,5 %

58 % des ménages

DES CRÉDITS ACCORDÉS

ans et plus

DURENT

sont propriétaires de leur résidence principale

87 % des Français jugent la pierre comme un bon investissement

Source : Observatoire Crédit Logement-CSA, chiƒres phares Crédit immobilier 4 e trimestre 2019, ensemble du marché .

Source : Insee (Édition 2019).

Source : Notaires de France (Octobre 2019).

Source : Rapport annuel des notaires de France 2019.

ARTPRESSE

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“Comment bénéficier d’un crédit

d’impôt suite à des travaux effectués dans le logement ?”

Pour une réponse adaptée à toutes vos questions contactez les experts de i comme info par email ou téléphone au :

02 54 72 02 02 Service réservé aux abonnés, disponible du lundi au samedi de 9h à 20h.

DOSSIER FAMILIAL EST UNE PUBLICATION DU GROUPE Président: Bertrand Corbeau Directrice générale, directrice de la publication: Nicole Derrien Assistante: Marine Lalire RÉDACTION Directrice de la rédaction: Aline Perraudin Rédacteur en chef : Mathieu Sicard Directrice artistique: Marie-Laure Resnais assistée de PhilippeJuncas Rédactrice en chef adjointe: Anne-Gaëlle Nicolas-Koch Secrétaire générale de rédaction: Sabine Silvan Secrétaire de rédaction: Nathalie Hellard Iconographe: Élisabeth Miso Social media editor : Laurence Fritsch

DÉVELOPPEMENT : Jean-Michel Maillet COMMERCIAL RÉSEAU : Jean-Luc Samani Business developer : Virginie Roux RÉGIE PUBLICITAIRE : Anne-CécileAucomte Directrice de publicité : Monique Pinheiro Exécution commerciale : Leila Idouaddi et Sandy Dumontier AUDIOVISUEL / COMMUNICATION : FaridAdou VENTE AU NUMERO : Xavier Costes NUMÉRIQUE MARKETING : PerrineAlbrieux Développement technique : Mustapha Omar Insight data : Alain Languille MARKETING CLIENTS : Carole Perraut Relation clients: Delphine Lerochereuil RESSOURCES HUMAINES : ChristelleYung

FINANCES : Nadine Chachuat Comptabilité: NacerAït Mokhtar

ADMINISTRATION, ACHATS : Jean-Luc Bourgeas Fabrication: Emmanuelle Duchateau Supply chain: Patricia Morvan Informatique et moyens généraux : Nicolas Pigeaud et DamienThizy Commission paritaire: 1224 K 89458 ISSN: en cours Hébergeur du site : société SDV ,15 rue de la Nuée-Bleue,67000 Strasbourg Les manuscrits, insérés ou non,ne sont pas rendus.Toute reproduction est interdite. ÉDITEUR UNI-MÉDIAS SAS Siège social: 22 rue Letellier,75015 Paris Tél.: 01 43 23 45 72. I.C.S.FR38ZZZ104183 Actionnaire: Crédit Agricole S.A

DOSSIER

DEVENIR PROPRIÉTAIRE Financer le bon projet au juste prix VOUS FAITES PARTIE DES NOMBREUX FRANÇAIS QUI AIMERAIENT PROFITER DE LA FAIBLESSE DES TAUX DE CRÉDIT POUR CONCRÉTISER UN PROJET IMMOBILIER? SUIVEZ LES CONSEILS DE NOS EXPERTS POUR SOIGNER VOTRE PROFIL EMPRUNTEUR, OBTENIR UN BON TAUX, ET TROUVER LA PERLE RARE AU MEILLEUR PRIX. Dossier réalisé par Pauline Clément, Sarah Corbeel, Yves Deloison, Rosine Maiolo et Roselyne Poznanski

NOS EXPERTS

Lionel FOUQUET Avocat au barreau de Carpentras

Henry BUZY-CAZAUX Président fondateur de l’IMSI (Institut du management des services immobiliers)

Jean VIARD Sociologue

Sandrine ALLONIER Directrice de partenariats bancaires de Vousfinancer.com

KUPICOO / ISTOCK- VIRGINIE JULLION

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62% des acquéreurs-revendeurs souhaitent acheter une maison. Observatoire du moral de l’immobilier Se Loger, juin 2020.

1,25% C’est le taux mensuel moyen des crédits immobiliers accordés aux particuliers. Observatoire Crédit Logement, juillet 2020.

Alain DEHAUDT Directeur de l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) de l’Oise

Jean-Antoine MOINS Vice-président au Conseil départemental du Cantal en charge du numérique

Jean-Yves PINEAU Directeur des Localos, collectif de projets en campagne

Philippe TABORET Président de l’Association professionnelle des intermédiaires en crédit (APIC)

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DOSSIER # DEVENIR PROPRIÉTAIRE Crédit immobilier : ce qu’il faut savoir avant de signer

NOTRE EXPERTE

L’épidémie de Covid-19 et ses conséquences économiques changent la donne pour les

emprunteurs en quête d’un bien immobilier. Nos conseils pour s’organiser. Par Sarah Corbeel et Pauline Clément M algré une légère remontée des taux d’intérêt des prêts immobiliers depuis le début de l’année, les conditions de financement sont toujours intéressantes. Pour un prêt sur vingt ans, le taux moyen s’établit à 1,27% pour un achat dans l’ancien et 1,26% pour une acquisition dans le neuf en mai 2020, selon une étude de l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Si vous souhaitez devenir propriétaire et souscrire un prêt immobilier au bon taux, quelques précautions s’imposent. Pour éviter un refus de la banque, mieux vaut préparer votre dossier entre trois et six mois à l’avance : soldez vos éventuels crédits à la consommation, ne laissez pas vos comptes à découvert, alimentez régulièrement votre compte épargne (Livret A, LDDS). Disposer d’un apport personnel est conseillé, mais pas rédhibitoire, notamment si l’emprunteur est jeune. Certaines banques accordent en effet jusqu’à 110% du prix du bien SOIGNER SON PROFIL D’EMPRUNTEUR

Sandrine ALLONIER Directrice des partenariats bancaires de Vousfinancer.com

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la durée du prêt et le taux d’emprunt. Elles peuvent être constantes ou progressives et, dans ce cas, augmenter avec le temps. Cette option est intéressante si vous anticipez une hausse régulière de vos revenus. f Le taux fixe est à privilégier si vous vous engagez sur une durée de remboursement supérieure à quinze ans, car il offre davantage de sécurité. Avec un prêt à taux variable, le taux est révisé chaque année, à la hausse ou à la baisse en fonction de l’indice de référence Euribor. L’avantage? Le taux de départ est souvent inférieur à celui d’un prêt à taux fixe. Mais par la suite, il peut évoluer à la hausse et faire augmenter le montant des mensualités. Pour limiter la hausse des taux, les banques proposent parfois un crédit à taux variable capé, c’est-à-dire un taux révisable avec des variations limitées, généralement de 1 à 3% selon les établissements. f Compte tenu de la faiblesse actuelle des taux des prêts immobiliers à taux fixe, l’option du taux variable a actuellement perdu de son intérêt. BIEN VÉRIFIER QUE LE PRÊT EST MODULABLE Cette option gratuite permet d’augmenter ou de réduire vos mensualités, voire de les suspendre pendant une période limitée, au cours de la durée du prêt. Un coup de pouce bienvenu en cas de mauvaise passe (chute de revenus, chômage, etc.). La plupart des organismes bancaires la proposent.

immobilier pour couvrir les frais annexes. Une fois vos revenus connus, l’établissement bancaire mesurera votre taux d’endettement. Généralement, il est considéré qu’il ne doit pas dépasser 33% de vos revenus nets. Au-delà, le risque d’être confronté à des difficultés de remboursement augmente. PENSER AUX AIDES CONSTITUTIVES D’APPORT PERSONNEL Vous êtes primo-accédant ? Faites une demande de prêt à taux zéro (PTZ),

si vos revenus le permettent. En fonction de votre profil, il sert à financer jusqu’à 40% de votre achat. Pensez également au prêt d’accession sociale, au prêt acquisition d’Action Logement ainsi qu’aux divers petits prêts (mutuelles, départementaux, régionaux, etc.). Cela sera

80,1% du prix d’achat moyen d’un logement était financé à crédit en 2019. Source: Century 21, chiffres de l’immobilier en 2019, 6 janvier 2020.

considéré comme un apport, toujours apprécié par le banquier pour considérer votre dossier : plus l’apport personnel est important, plus le taux sera bas. CHOISIR UN CRÉDIT À TAUX FIXE OU À TAUX VARIABLE ? La banque peut vous proposer un emprunt à taux fixe ou à taux variable. Avec un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt est stable pendant toute la durée de vie du crédit. Vous connaissez ainsi dès le départ la somme des intérêts que vous aurez à verser à la banque. Les mensualités de remboursement sont déterminées en prenant en compte le capital emprunté,

N’OUBLIEZ PAS LES FRAIS DE GARANTIE… Au moment d’évaluer le budget nécessaire pour votre acquisition, prenez en compte les frais de garantie de votre crédit. Cette garantie indispensable permettra à la banque, si vous ne remboursez pas, de se payer sur le bien lui-même. «Par exemple, pour un prêt de 200000 euros sur vingt ans, vous débourserez environ 2500 euros pour une garantie Crédit Logement; plus de 3000 euros si, à défaut, vous devez fournir une hypothèque; 1200 euros si vous optez pour un privilège de prêteur de deniers » , explique Sandrine Allonier de Vousfinancer.com.

VITALIY_PH/ISTOCK

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DOSSIER # DEVENIR PROPRIÉTAIRE

Avoir su épargner régulièrement, même peu, est un bon indicateur pour un organisme prêteur.

GARANTIE DE PRÊT : CHOISIR LA BONNE OPTION Lors de la souscription d’un prêt immobilier, la banque demande nécessairement une garantie en plus de l’assurance emprunteur. Il peut s’agir d’une caution, d’une hypothèque ou d’un privilège de prêteur de deniers (PPD). La plupart privilégient les organismes de caution mutuelle comme le Crédit Logement. Certains établissements ont leur propre service de cautionnement telle la CAMCA au Crédit Agricole. Cela leur permet d’être indemnisées plus rapidement qu’avec une garantie réelle (hypothèque ou inscription de privilège de prêteur de deniers), car la banque doit alors vendre le bien pour se rembourser.

FRAIS DE DOSSIER : NE PAS HÉSITER À LES NÉGOCIER Destinés à rémunérer la banque pour l’instruction de votre dossier de crédit immobilier, ces différents frais s’élèvent généralement autour de 1% du capital emprunté. Il faut compter 500 € en moyenne. Cette somme vous sera demandée à la finalisation du prêt, souvent au moment du déblocage des fonds. Mais il est possible de négocier ces frais de dossier, surtout si vous souscrivez votre assurance habitation auprès de l’établissement.

BON À SAVOIR // SANS FRAIS Si vous contractez un prêt d’aide à l’accession à la propriété comme un prêt à taux zéro ou encore un prêt Action Logement, vous n’aurez pas de frais de dossier à payer.

LE CHOIX DU PRÊT TRANSFÉRABLE

Certains établissements proposent des prêts immobiliers transférables. En cas de revente du logement pour en acheter un autre, cette option reporte votre crédit sur le nouveau bien.

HRAUN/ISTOCK

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L’AVIS D’EXPERT Sandrine ALLONIER Directrice des partenariats bancaires de Vousfinancer.com “ Soignez votre dossier pour obtenir le meilleur taux “ La banque étudiera vos trois derniers relevés de compte. Il vaut mieux qu’elle n’y trouve ni trace de découvert ni achats avec des cartes de magasin: adossées à des crédits renouvelables, celles-ci laissent imaginer que vous êtes plus endetté que vous ne le dites. Réduisez votre taux d’endettement en remboursant par anticipation vos autres crédits, si vous en avez les moyens. Ainsi, la banque ne les prendra pas en compte dans votre capacité de remboursement et vous prêtera davantage pour l’achat du logement. Attention à votre comportement d’épargnant. Si vous avez réussi à payer un loyer tout enmettant un peu d’argent de côté, la banque sera rassurée sur votre capacité à payer une mensualité. En revanche, si malgré un salaire confortable et dix années de vie professionnelle vous n’avez aucune épargne, elle s’inquiétera. Par ailleurs, ce qui l’intéresse, c’est la relation bancaire qu’elle pourra nouer avec vous. Montrez que vous pouvez souscrire des services bancaires (cartes de paiement, etc.), des assurances, des placements financiers…Cela fait de vous un client qui vaut la peine d’être conquis. GARE AUX AUTRES FRAIS ! Outre ceux liés au crédit, d’autres coûts sont à prendre en compte au moment d’un achat immobilier. Les frais de notaire, qui sont non négociables, représentent généralement 7 à 8% du prix de vente pour un logement ancien ou un terrain, et entre 2 et 3% pour un bien neuf. Le site Immobilier.notaires.fr a mis en ligne un simulateur pour vous aider à estimer le montant des frais de notaire. Devenir propriétaire implique également d’autres dépenses comme le paiement de la taxe foncière et, en appartement, des charges de copropriété. Renseignez-vous sur l’ensemble de ces frais pour les considérer dans le calcul de votre budget mensuel.

Ce transfert permet de réaliser une économie intéressante puisque vous ne paierez pas de frais supplémentaires (frais de dossier, frais de prise de garantie, etc.) et vous conserverez le même taux d’intérêt. Plusieurs conditions sont à respecter: la vente et la nouvelle acquisition doivent être réalisées en six mois maximum, le nouvel achat correspond impérativement au même usage (résidence principale, etc.), le prix du second bien doit être d’un montant supérieur ou égal au capital restant dû à transférer. ATTENTION AUX PÉNALITÉS DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ Autre clause à négocier: les conditions de remboursement anticipées. Rentrée d’argent ou revente du bien peuvent vous amener à réaliser un remboursement anticipé partiel ou total de votre crédit. En contrepartie, la banque peut exiger des indemnités afin de compenser les intérêts qu’elle ne percevra pas. D’après le Code de la consommation, leur montant ne doit dépasser ni un semestre d’intérêts sur les sommes remboursées au taux moyen du prêt, ni 3%du capital restant dû avant le remboursement anticipé. Ce montant doit être précisé dans le contrat pour être applicable. PENSEZ-Y // Le contrat peut interdire un remboursement anticipé inférieur ou égal à 10% du montant emprunté initial. UN DÉLAI DE RÉFLEXION À NE PAS NÉGLIGER La banque est tenue de vous accorder un délai de dix jours de réflexion, qui débute le lendemain de la réception de l’offre. Profitez-en pour bien lire toutes les clauses et, au besoin, demandez des éclaircissements. BON À SAVOIR // PERTE D’EMPLOI La garantie perte d’emploi est rarement souscrite par les emprunteurs, car son coût est élevé, l’indemnisation partielle, et accordée seulement après de longs délais de carence et de franchise.

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DOSSIER # DEVENIR PROPRIÉTAIRE

Comment bien financer Pour obtenir un prêt qui puisse concilier projet immobilier et budget, mieux vaut anticiper. Voici les étapes à suivre. Par Roselyne Poznanski

NOS EXPERTS

CHIFFRER D’ABORD LE « RESTE-À-VIVRE » Lorsqu’on doit emprunter, il est logique de s’intéresser d’abord à sa capacité d’endettement, plafonnée au tiers des revenus disponibles par l’ensemble des prêteurs. Pour autant, cet indicateur n’est pas suffisant pour s’endetter à long terme en toute sécurité. « Une fois déduits les 33%d’endettement, le “reste-à-vivre”n’est pas du tout le même avec 4000 € de revenus par mois ou avec 2500 €. Pour le calculer précisément et connaître le niveau de remboursement acceptable, il faut déduire les dépenses contraintes », fait remarquer Alain Dehaudt, directeur de l’ADIL de l’Oise.Additionnez tous les postes indispensables (transport, eau, chauffage, électricité, téléphone, pension alimentaire, etc.). DÉVELOPPER SON APPORT PERSONNEL Pour avoir « plus de propositions de financement, mais surtout des propositions de meilleure qualité », Philippe Taboret, président de l’Association professionnelle des intermédiaires en crédit (APIC), reconnaît qu’il vaut mieux disposer d’un apport personnel d’au moins 10%du prix d’acquisition initial, afin de financer les frais notariés et les éventuels frais d’agence immobilière. Cette somme peut provenir d’une épargne régulière (effort très apprécié par le banquier) ou d’un coup de pouce familial. Le cas échéant, pour l’acquisition de votre résidence principale, débloquez votre plan d’épargne d’entreprise (PEE) ou votre plan épargne retraite populaire (PERP). INTÉGRER D’EMBLÉE LES NOMBREUX À-CÔTÉS On ne les voit pas immédiatement, mais les dépenses annexes à une acquisition sont bel et bien là: taxe de raccordement au réseau d’assainissement ou taxe d’aménagement

Alain DEHAUDT Directeur de l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) de l’Oise

Philippe TABORET Président de l’Association professionnelle des intermédiaires en crédit (APIC)

CHUYN / ISTOCK

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son achat immobilier ?

PENSEZ-Y // Pour obtenir des conditions de financement optimales, réorganisez votre compte bancaire. Soldez vos crédits à la consommation, restructurez votre budget pour éviter tout découvert, et surtout, montrez votre capacité à épargner. AVOIR UNE APPROCHE TECHNIQUE DE SES CRÉDITS On ne le répétera jamais assez, un prêt, ce n’est pas juste un taux d’intérêt, c’est un tout! De ce fait, ne vous focalisez pas sur 0,10% d’écart, car cela ne fait franchement pas la différence: « Pour 100000 € empruntés, cela se traduit par 5 € de plus ou de moins par mois, soit un écart de 60 € par an seulement », souligne Alain Dehaudt. Concentrez-vous plutôt sur les différés de remboursement dont vous pouvez éventuellement bénéficier, avec un PTZ notamment, ou sur la possibilité d’avoir une mensualité globale (PTZ et crédit classique) de montant identique au fil des ans, même quand les durées de remboursement des deux financements ne sont pas synchronisées. Osez jouer avec les durées: rien ne vous empêche d’emprunter sur quatorze ans et pas forcément sur quinze ans. Faites insérer la possibilité de faire varier à la hausse comme à la baisse, sans frais, le montant de vos échéances par exemple, si vous pensez prendre votre retraite avant la fin du crédit.

pour la construction d’une maison individuelle, charges non répercutables sur le locataire si vous achetez pour louer, coût des travaux de rénovation dans une copropriété…Sans oublier, dans tous les cas, la taxe foncière. « Pour écarter toute mauvaise surprise, ces dépenses doivent être intégrées, dès le départ, dans la demande de financement et donc apparaître dans les remboursements. Un acquéreur qui payait 600 € de loyer, par exemple, doit raisonnablement miser sur des échéances de prêt de 800 ou 850 € par mois », met en garde Alain Dehaudt. RECHERCHER EN AMONT SES FINANCEMENTS «Vu les prix actuels de l’immobilier, il est préférable de s’appuyer sur un financement précis avant de trouver un bien, plutôt que l’inverse. Entre 200000 et 225000 €, par exemple, la réalisation d’un projet peut considérablement varier » , souligne Philippe Taboret.Avec l’aide d’un conseiller bancaire ou d’un courtier, il est important de faire le tour exhaustif des différents financements qui vont participer à votre projet – prêt Action Logement, prêt à taux zéro (PTZ), etc. Même démarche pour l’assurance décès-invalidité: être bien couvert, de préférence à hauteur de 100%du montant du prêt pour chaque co-emprunteur, est une étape importante, qui peut demander du temps et qu’il vaut mieux anticiper plutôt que souscrire le premier contrat venu.

DÈS LE DÉPART, PRÉVOYEZ LA REVENTE Acheter, c’est bien, anticiper la revente, c’est mieux. En moyenne, un appartement est remis sur le marché neuf ans et six mois après son acquisition ; pour une maison, ce délai est de dix ans et quatre mois, d’après les chiffres du Conseil supérieur du notariat. D’où l’importance, dans le contrat de prêt, de faire annuler ou diminuer, dès le départ, les indemnités de remboursement anticipé (légalement plafonnées à 3 % du capital restant dû). Pour 200000 € empruntés sur vingt ans à 1,75 % l’an, assurance incluse, vous économiserez ainsi 3743 € si vous soldez votre prêt au bout de huit ans, 3150 € au bout de dix ans ou 1614 € au bout de quinze ans.

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DOSSIER # DEVENIR PROPRIÉTAIRE Neuf ou ancien : le match

Parce qu’il n’est pas toujours facile de discerner a priori quel type de bien privilégier, voici point par point et chiffres à l’appui, les grands éléments de réponse. Par Roselyne Poznanski si vous comparez le prix moyen ou le prix médian aumètre carré. Ce dernier amenuise la portée des extrêmes: il signifie que, numériquement, la moitié des biens se sont vendus plus cher, et l’autre moitié moins cher… Dans l’ensemble, la réputation de cherté du neuf se justifie. Reste que, pour les frais notariés, le neuf tire son épingle du jeu. Alors que pour un bien ancien, ils varient de 7 à 8%du prix d’acquisition, si vous penchez pour un logement tout juste construit, leur montant se situe entre 2 et 3%, grâce à une taxe de publicité foncière moins élevée. Cela représente environ 8000 euros d’économies pour un bien acheté 200000 euros. f Avantage déterminé au cas par cas BON À SAVOIR // IMPÔTS LOCAUX Dans le neuf, de nombreuses municipalités exonèrent les propriétaires de la part communale de la taxe foncière pour les deux premières années qui suivent l’achèvement des travaux.

LA DISPONIBILITÉ En toute logique, l’offre de logements juste sortis de terre est bienmoins importante que celle de logements anciens: enmoyenne dix fois moins abondante, d’après De Particulier à Particulier. La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) évoque ainsi 1068000 achats dans l’ancien en 2019, contre 129500 dans le neuf, selon le Service de la donnée et des études statistiques (SDES) de l’État. Parmi les logements achevés dans l’année et livrés clés enmainpar les promoteurs, les appartements dominent largement les maisons individuelles (120 900 contre 8600 en 2019). Ceux qui désirent une maison neuve font le plus souvent construire individuellement: 145000 futurs propriétaires se sont lancés, d’après le syndicat LCA/FFB. f Avantage à l’ancien LE DÉLAI AVANT L’EMMÉNAGEMENT Les acquéreurs pressés ont intérêt àmiser sur l’ancien. Trois à sixmois séparent leur décision d’achat de leur entrée dans les lieux. Dans le neuf, comptez douze à dix-huit mois d’attente après la prise de décision pour unemaison, tandis que douze à vingt-quatremois sont souvent nécessaires pour un appartement. f Avantage à l’ancien LE PRIX D’ACHAT On parle souvent de 30%de surcoût pour le neuf. Que disent les chiffres? Tout dépend

LA POSSIBILITÉ D’OBTENIR UN PRÊT À TAUX ZÉRO Pour ceux qui achètent leur résidence principale pour la première fois, ce financement « gratuit » – vous ne

MAISONS, APPARTEMENTS, NEUF, ANCIEN: LES PRIX AU M 2 EN FRANCE

Maisons

Appartements

N euf

Ancien

Neuf

Ancien

Prix moyens

4226 €/m 2

5286 €/m 2

3252 €/m 2

2752 €/m 2

Source: Baromètre des prix de l’immobilier LPI-SeLoger, août 2020 (ancien) et mars 2020 (neuf).

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COPROPRIÉTÉ, LA TAILLE FAIT LA DIFFÉRENCE À prestations comparables, on ne peut pas dire que les charges de copropriété soient plus élevées pour un immeuble neuf que pour un ancien. D’après l’Association des responsables de copropriété, en juillet 2019, elles se chiffrent en moyenne à 57,5 €/m 2 par an pour les copros de 0 à 25 lots; à 52,5 €/m 2 pour celles de 25 à 50 lots; à 47,5 €/m 2 pour 50 à 100 lots et à 45 €/m 2 pour 100 lots ou davantage. Côté honoraires de syndic, ils se révèlent plus élevés en moyenne pour les petites copros que pour les grandes. HONORAIRES DE SYNDIC ANNUELS PAR LOT PRINCIPAL (appartement, hors cave ou parking) Dans l’ancien Dans le neuf Copropriétés de 21 à 50 logements 243 €/an 291 €/an Copropriétés de plus de 100 logements 207 €/an 248 €/an Source: Syneval, février 2019.

devrez rembourser que le capital prêté, sans intérêts – est souvent déterminant. Il est toujours accordé sur conditions de ressources. Jusqu’à 40%de l’opération immobilière (achat et travaux compris) sont finançables grâce au PTZ. Mais dans l’ancien, seuls sont éligibles les biens nécessitant d’importants travaux de réhabilitation ou de rénovation énergétique, et uniquement dans certaines zones rurales (B2 et C). Dans le neuf, le PTZ connaît moins d’entraves. f Avantage au neuf L’EFFICACITÉ ÉNERGÉTIQUE Éviter la sensation de froid tout comme les factures d’énergie qui grèvent le budget familial font partie de vos priorités? Ce sont des points sur lesquels le neuf l’emporte haut la main. Toutes les constructions respectent aujourd’hui la RT2012, ce qui leur permet d’afficher une performance énergétique égale à « A ». À surface et nombre d’habitants équivalents, la consommation annuelle de chauffage et d’eau chaude est ainsi 3 à 5 fois inférieure à celle d’un logement ancien en moyenne, d’après De Particulier à Particulier. La performance énergétique moyenne des maisons ou des appartements anciens vendus en 2018 par des particuliers était de « D ». f Avantage au neuf

L’AGENCEMENT INTÉRIEUR Hauteur sous plafond, parquet, moulures… l’ancien, pourvu qu’il soit bien antérieur aux années 1960, a indéniablement un certain charme, contrebalancé parfois par des pièces plus petites, des plans compliqués ou l’absence de parking. En comparaison, une construction neuve a l’avantage d’être fonctionnelle, avec balcons ou loggias à tous les étages, ascenseur, accès pour personnes à mobilité réduite, domotique intégrée, etc. f Avantage déterminé selon vos priorités

PENSEZ-Y // À la revente, un critère prime sur tous les autres: l’emplacement. Ainsi, les immeubles en pierre ou les maisons de caractère qui bénéficient d’infrastructures importantes alentour, ce qui est souvent le cas en centre-ville, sont davantage recherchés que les logements neufs. Ils se vendent plus cher.

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DOSSIER # DEVENIR PROPRIÉTAIRE

La bonne affaire des enchères judiciaires

L’achat d’un logement dans une salle d’audience génère des montées d’adrénaline tout en offrant un certain nombre d’avantages. À vous d’oser en profiter ! Par Rosine Maiolo

POURQUOI EST-CE UNE PISTE À EXPLORER ?

à la barre du tribunal, constituent une piste sérieuse pour acheter un bien en dessous du prix du marché, particulièrement si vous vous éloignez du centre-ville des grandes métropoles ou si vous convoitez un bien occupé. Vous y trouverez de tout, de la villa d’exception à l’immeuble insalubre. Les logements vendus proviennent de saisies (une banque ou le Trésor public, le plus souvent, poursuivent le créancier pour impayés), de sociétés en liquidation judiciaire

La crise sanitaire inédite, et particulièrement les deux mois de confinement du printemps, ont mis le marché immobilier français à l’arrêt. Depuis, tout a redémarré et les ventes ont repris à un rythme et à des prix soutenus. Dès lors, il faut absolument sortir des sentiers battus pour espérer réaliser une bonne affaire. En ce sens, les enchères judiciaires, qui se déroulent

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ou encore de successions ou de divorces litigieux, qui finissent en partage judiciaire. Parfois, ils sont abandonnés depuis plusieurs mois ou années, les procédures de vente forcée étant longues. Il faut alors parvenir à vous projeter, en imaginant le bien vidé (il peut être jonché de tout un bric-à-brac, voire d’immondices quand il a été squatté), puis nettoyé, réparé et rénové. QUELS SONT LES AUTRES AVANTAGES ? Si vous êtes prêt à vous engager, c’est-à-dire que vous avez bien réfléchi à votre achat en amont et que vous avez anticipé votre financement, tout va très vite. Vous devenez propriétaire en une trentaine de jours, alors que trois ou quatre mois sont nécessaires dans une vente classique. Par ailleurs, exit l’étape difficile de la négociation (voire de pots-de-vin) pour espérer être le prochain propriétaire. Vous remportez l’enchère uniquement si vous êtes le plus offrant: tout est transparent. QUELLES DÉMARCHES EFFECTUER AVANT D’ENCHÉRIR ? Consultez les prochaines ventes dans les tribunaux judiciaires à côté de chez vous sur le site Licitor.com (voir encadré pages suivantes) et assistez à une audience pour vous familiariser avec ce type de vente. Discutez avec un ou deux avocats sur place pour récupérer leurs coordonnées, une démarche utile pour la suite. Une fois que vous êtes prêt à vous lancer, surveillez les prochaines ventes. Deux solutions : soit vous effectuez d’abord la visite des lieux (attention, il n’y en a qu’une, et elle ne dure généralement qu’une heure) pour voir si le bien vous intéresse et vous épluchez ensuite, le cas échéant, le (long) cahier des conditions de vente, soit vous faites l’inverse. Peu importe. COMMENT SE RENSEIGNER SUR LE BIEN ? Procurez-vous ce document auprès de l’avocat « poursuivant », c’est-à-dire celui qui est en charge de la vente et dont les

L’AVIS D’EXPERT Lionel FOUQUET Avocat au barreau de Carpentras

coordonnées figurent dans l’annonce. Il vous indiquera comment le télécharger sur son site web ou vous l’enverra par e-mail. Vous en apprendrez beaucoup sur le bien grâce au procès-verbal descriptif de l’huissier, qui le détaille du sol au plafond. Si le logement est loué, vous aurez parfois le bail annexé, vous trouverez aussi les diagnostics techniques, les documents de copropriété tels que le règlement, le carnet d’entretien, le niveau des charges, les derniers procès- verbaux d’assemblée générale, etc. COMMENT PARTICIPER À UNE VENTE ? Vous ne pouvez enchérir à l’audience que par l’intermédiaire d’un avocat à qui vous confiez un pouvoir. Choisissez de préférence lors d’une visite unique au milieu d’une dizaine d’autres personnes et alors que le bien n’est pas sous son meilleur jour. Cette opération n’est pas vraiment risquée si vous avez préparé votre achat, notamment la question du financement. D’autant que les risques sont largement compensés par le prix d’achat très attractif. Ceux qui font d’excellentes affaires sont les enchérisseurs qui ne se focalisent pas sur un type de bien ou une localisation en particulier. L’idéal est d’effectuer toutes les visites des biens mis aux enchères lors de l’audience et de se tenir prêt pour chaque vente. Parfois, et sans que l’on sache pourquoi, un bien est très disputé et un autre pas du tout. Si vous aviez tout misé sur le premier, vous aurez perdu du temps ou il faudra accepter d’acheter à un prix proche de celui du marché. En revanche, si vous aviez élargi vos recherches, la bonne affaire est presque garantie. “ Élargissez vos recherches “ Ce type de vente nécessite d’être capable de prendre une décision en quelques minutes

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DOSSIER # DEVENIR PROPRIÉTAIRE

BON À SAVOIR // AVOCATS Vous trouverez la liste des avocats spécialistes des enchères immobilières sur le site du Conseil national des barreaux : Avocat.fr.

un professionnel spécialiste des garanties, des sûretés et des mesures d’exécution. Puis comparez les honoraires pratiqués par ces professionnels pour affiner votre sélection : la somme qu’il faudra régler pour porter votre enchère que vous la remportiez ou non (entre 100 et 300 euros TTC), ainsi que les frais si vous êtes déclaré adjudicataire (vous avez remporté l’enchère). Commandez aussi un chèque de banque auprès de votre établissement bancaire (de 10 % du montant de la mise à prix, avec un minimum de 3000euros). Il sera remis au tribunal le jour de l’audience, il vous sera rendu immédiatement si vous ne remportez pas l’enchère. COMMENT FIXER SON ENCHÈRE MAXIMALE ? Il faut impérativement collecter un maximum d’informations lors de la visite et dans le cahier des conditions de la vente, puis éplucher les annonces de biens similaires dans le secteur sur Leboncoin, la Fnaim…, et consulter la base des valeurs foncières de la direction générale des finances publiques (DGFIP) qui répertorie les prix de vente rue par rue : https://app.dvf.etalab.gouv.fr. Vous aurez ainsi une idée précise de la valeur du bien et du montant estimé des travaux. Pour ces derniers, voyez large dans la mesure où vous acceptez le bien dans l’état où il se trouve le jour de la vente sans garantie des vices cachés et sans aucun recours possible. Tenez compte ensuite du futur rendement locatif (si vous réalisez un investissement) et de la situation libre ou occupé du bien (voir dernier paragraphe). Enfin, demandez à votre avocat une simulation des frais d’acquisition. Ils sont plus élevés que dans une vente classique, ce qui n’est pas un problème en soi ; il suffit d’en tenir compte lors de vos

calculs. En effet, il faudra payer « les frais taxés », c’est-à-dire ceux exposés pour parvenir à la vente (en général entre 4000 et 7000 euros), ainsi que les émoluments et honoraires après l’adjudication. QUELS SONT LES RISQUES ENCOURUS PAR L’ADJUDICATAIRE ? Celui d’acquérir le bien trop cher n’en est pas un si vous avez pris les précautions avant l’achat (point précédent) et que vous vous en tenez à votre enchère maximale. De même, si votre achat est préparé et réfléchi, l’absence de délai de rétractation après l’audience n’est pas un problème. Des difficultés peuvent en revanche apparaître si vous essuyez un refus de prêt bancaire. Car, à la différence d’une vente classique, celle-ci n’est pas

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L’ex-propriétaire d’un logement acheté aux enchères doit déménager juste après la vente sous peine d’être expulsé.

PROPRIÉTAIRE TOUT DE SUITE Attention, vous êtes propriétaire dès le jour de l’adjudication… à la condition qu’il n’y ait pas de surenchère dans les dix jours. Car toute personne, même n’ayant pas participé à la vente, est autorisée à surenchérir pendant dix jours en proposant une offre égale à 110 % de la dernière enchère. COMMENT RÉAGIR SI LE BIEN EST OCCUPÉ ? S’il est occupé par le propriétaire et qu’il quitte les lieux après la vente (ce qui est fréquent), aucune difficulté. Dans le cas contraire, il faudra recourir à un huissier de justice. Le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion mais le recours à la force publique sera nécessaire. Comptez un à deux ans pour obtenir la jouissance du bien et au moins 1500 euros de frais d’huissier. C’est pourquoi, si vous envisagez d’habiter le bien vous-même et immédiatement au titre de votre résidence principale, cela peut être risqué d’acheter un bien occupé. En revanche, s’il s’agit d’un investissement locatif, il vous suffit d’en tenir compte dans vos calculs au moment d’établir votre enchère maximale. Enfin, dans l’hypothèse où le logement est occupé par un locataire, vous devenez simplement le nouveau bailleur. Vous devez l’informer de votre identité et lui fournir vos coordonnées pour qu’il vous règle désormais le loyer. Souvent une copie du bail est insérée dans le cahier des conditions de vente. Vous pouvez également rencontrer l’occupant s’il est sur place lors de la visite. N’hésitez pas à échanger avec lui.

effectuée sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt. Concrètement, vous disposez de deux mois pour payer (au-delà vous supportez des intérêts). Il faudra donc trouver une autre solution : allonger les mensualités, obtenir l’aide financière d’un proche, revendre un autre bien, etc. À défaut, le bien sera remis aux enchères et vous supporterez la différence de prix si la seconde adjudication est inférieure à la première, ainsi que des frais très importants.

OÙ TROUVER LES PROCHAINES VENTES ? f Licitor, avec son site Licitor.com et son application, fait figure de référence. f Les ventes sont aussi annoncées dans les journaux d’annonces légales, la presse quotidienne, et affichées sur les biens vendus et au tribunal judiciaire.

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DOSSIER # DEVENIR PROPRIÉTAIRE

Est-ce le moment de s’installer à la campagne? Avec l’expansion du télétravail, les citadins peuvent se projeter en milieu rural. Régions attractives, immobilier, internet, travail… quelles options s’offrent à vous? Et surtout, comment franchir le pas en évitant les embûches. Par Yves Deloison - Photographies : Jérôme Chabanne/Hans Lucas et Éric Baudet/Divergence P lus de 450000 Parisiens ont fui la capitale pour la province durant le confinement, selon l’Insee. D’autres ont vécu l’expérience comme un détonateur et NOS EXPERTS

rêvent de quitter la ville pour des contrées verdoyantes. «La mobilité résidentielle des métropoles vers les campagnes s’était tassée depuis 2010, pointe Jean-Yves Pineau, directeur des Localos. Depuis, les élus ruraux notent un regain d’intérêt, en particulier chez les jeunes.» Jean Viard, sociologue, rebondit: «Paris a déjà perdu des dizaines de milliers d’habitants. Et ce phénomène touche toutes les grandes villes. Plutôt issus des catégories supérieures, la plupart d’entre eux optent pour des villes situées à une heure de la capitale comme Tours, Rouen, Amiens, ou pour des villages charmants près de zones urbaines à forte image de marque comme Nantes, Bordeaux. » LA RURALITÉ A LE VENT EN POUPE «Outre des retours à la terre, les projets de mobilité se concrétisent aussi par une implantation plus classique dans un bourg, voire une petite ville, dynamisés par une offre de services et d’activités stimulante» , constate Jean-Yves Pineau. Et de citer en exemple Luzy dans la Nièvre, 2000 âmes, qui attire une nouvelle population grâce à une politique active mixant social et culture, ou Saint-Pierre-de-Frugie en Dordogne,

Jean-Antoine MOINS Vice-président au Conseil départemental du Cantal en charge du numérique

Henry BUZY-CAZAUX Président fondateur de l’IMSI (Institut du management des services immobiliers)

Jean-Yves PINEAU Directeur des Localos, collectif de projets en campagne

Jean VIARD Sociologue

village de 470 habitants qui se mourait et compte aujourd’hui épicerie bio, bar- restaurant, éco-centre, école Montessori et bientôt collège, lotissement peu énergivore, école du cirque et, surtout, quelques dizaines de nouveaux habitants âgés de 30 à 40 ans, et 25 enfants. «Il existe des tas de campagnes au Sud et à l’Ouest qu’on identifie facilement parce qu’en zones touristiques ou à forte valeur patrimoniale , constate Jean Viard. D’autres, comme la Meuse, n’attirent pas spontanément mais peuvent vite évoluer à l’occasion d’un événement ou d’une initiative forte. Il suffit parfois de 10 personnes qui s’installent pour

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Fabienne C., 46 ans, et son compagnon Éric, à Dienne (15).

créer une dynamique.» Les Voivres, village des Vosges passé de 200 à 350 habitants, a par exemple réhabilité ses maisons abandonnées pour faciliter l’accession à la propriété de nouveaux arrivants, et a ainsi sauvé son école. LES CLÉS DES CHAMPS POUR NÉO-RURAUX AVISÉS «Pour comprendre ce qui nous attend et éviter les déconvenues, il faut déjà différencier situation isolée, hameau, village, bourg et petite ville, mais aussi proximité d’une grande ville, d’une zone littorale ou d’un plateau de moyenne montagne, explique Jean-Yves Pineau. Un projet de mobilité nécessite au moins un à deux ans de démarches avant de se concrétiser, notamment pour aller loin dans l’analyse du territoire. » Première étape-clé : réfléchir à ses envies et à celles de ses proches lorsqu’on vit en couple ou en famille. Afin de se confronter au réel, il faut se renseigner sur les modes de vie et les aspects organisationnels. Comment s’approvisionner en produits alimentaires? Qui va garder les enfants? Quels horaires pour les services de proximité? «Sans cela, il y a un vrai risque d’idéalisation du monde rural, souligne Jean-Yves Pineau. C’est important de comprendre le territoire et les gens. Sur place, il faut faire ses preuves et être patient pour créer des liens. Rater son insertion peut compliquer le quotidien. » Quelques images d’Épinal sont d’ailleurs à rectifier. « L’eau du coin peut être polluée

On ne nous attend pas, il faut tisser des liens

Fabienne C., 46 ans, Dienne (15) Jusqu’en 2009, je travaillais pour un centre de création artistique à Nantes. Mon conjoint, Éric, est musicien. Fascinés par les paysages, on allait souvent dans le Cantal. On a hésité à s’y installer, car j’avais du mal à quitter mon job. En arrivant sur place, on a d’abord créé un spectacle qu’on a tourné. Cela nous a permis de rencontrer les gens, mais il est difficile d’imaginer des projets tant la population est peu dense. En 2011, j’ai intégré le service culturel de l’agglomération de Massiac avant de me mettre à mon compte. Éric joue en concert et enseigne en collège et dans un centre musical. Actuellement, nous retapons un bâtiment avec l’objectif de créer un tiers-lieu culturel. Lors de l’installation, mieux vaut être humble. On ne nous attend pas. Il faut d’abord tisser des liens et repérer l’environnement pour y inscrire ses projets. Sur le plan personnel, c’est super! Nos enfants de 10 et 15 ans sont au collège d’Allanche, qui dispose d’une section sportive de pleine nature avec un suivi personnalisé.

JÉRÔMECHABANNE/HANSLUCAS -VIRGINIEJULLION

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