Ensemble 2019 - Crédit Agricole des Savoie

GRAND ANGLE  IMMOBILIER 2019

6 La nue-propriété efficace pour bâtir un patrimoine immobilier dans un cadre fiscal avantageux. En effet, acheter la nue-propriété d’un bien immobilier s’accompagne d’effets fiscaux positifs appréciables. Ce mode de détention offre une solution En pratique, le démembrement dit d’usufruit locatif social (ULS) représente le montage le plus fréquemment proposé sur le marché. Comme son nom l’indique, un bailleur social détient l’usufruit pendant une durée variant, selon les programmes immobiliers, de 15 à 18 ans. Dans ce scénario, le nu-propriétaire n’acquitte aussi dans la pierre papier et notamment via les SCPI (société civile de placement immobilier). Le démembrement de propriété se pratique

ni les charges, ni les travaux de copropriété, ni même les impôts locaux. Toutes ces dépenses incombent à l’usufruitier. Par ailleurs, le contribuable ne supporte aucun tracas concernant la gestion locative du bien, celle-ci incombant à l’usufruitier. Et, comme il ne perçoit aucun revenu locatif durant la période de démembrement, son investissement ne pèse pas sur son impôt sur le revenu. Pour le nu-propriétaire, il s’agit en fait d’une pure opération de capitalisation. De plus, les nus-propriétaires d’immeuble dont l’usufruit est détenu par un bailleur social sont autorisés à déduire de leurs autres revenus fonciers les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la conservation, la construction, la réparation ou l’amélioration de ces logements, alors même que les loyers perçus ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Enfin,

dernier atout : la nue-propriété d’un bien sort de l’assiette taxable de l’IFI. « Ce mode de détention est intéressant pour un contribuable se situant déjà dans une tranche d’imposition à l’IFI élevée. Car elle n’accroît pas sa fiscalité et évite les effets de passage de seuils » , souligne Michel Moëne. Au terme de la période de démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien sans frottement fiscal. Cette solution est intéressante à condition de disposer de plusieurs années devant soi. Il faut également être en mesure d’acheter de l’immobilier (comptant ou à crédit) sans avoir besoin de percevoir les loyers du bien en question. En contrepartie, précisons que le bien profite d’une appréciable décote à l’achat. La réduction du prix d’acquisition de la seule nue-propriété s’établit souvent entre 40 % et 50 % par rapport

à la valeur du même bien en pleine propriété. •

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INVESTIR

La forêt et les terres viticoles, via la souscription de parts d’un groupement foncier viticole (GFV) ou forestier (GFF), offrent des opportunités de placement alternatif aux investisseurs désireux de conjuguer diversification de leur patrimoine et exonération partielle d’IFI.

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