L'indivision successorale en Outre-mer-2019

ÉDITION 2019

DÉMARCHES MES C o l l e c t i o n

Sortir de l’indivision successorale en Outre-mer

Sortir de l’indivision par un partage ou une vente «Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision…». Si cet adage est inscrit dans la loi (art. 815 du Code civil), il n’en demeure pas moins que, lorsqu’il y a pléthore d’indivisaires, il n’est pas facile à appliquer. Quelles successions sont concernées ? Le régime dérogatoire mis en place par la loi du 27 décembre 2018, est réservé aux successions ouvertes depuisplusde10ans,dans lesdépartementset régionsd’Outre-Mer (Drom);Guyane française,Guadeloupe, La Réunion,Martinique,Mayotte, ainsi que dans les collectivités d’Outre-mer (Com) de Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon. Il doit prendre fin le 31 décembre 2028. Les indivisaires de ces territoires disposent donc de 10 années pourmettre de l’ordre plus facilement dans leur situation. Quemodifie lanouvelle loi ? Toute vente ou partage des biens immobiliers indivis est désormais autorisé à la majorité des droits indivis. Auparavant, l’unanimité des droits indivis était requise (la règle qui s’applique encore aujourd’hui dans l’Hexagone). La vente ou le partage qui n’a pas réussi à se faire à l’amiable se réalise devant le notaire et non plus devant le juge. Par ailleurs, les actes de gestion courante (on parle aussi d’actes d’administration) des biens immobiliers indivis sont décidés à la simplemajorité et non plus à la majorité des deux tiers (la règle enmétropole). Quand des héritiers n’arrivent pas à semettre d’accord sur un partage de biens détenus en commun ou sur leur vente, la loi organise la sortie de l’indivision. Les règles sont devenues plus souples Outre-mer.

Trop d’indivisions dans les départements et régions d’Outre-mer

L'indivision est une situation juridique où plusieurs personnes exercent des droits de même nature sur unmême bien ou sur une même masse de biens. Si elle est unpassage obligé lors de toutes les successions réunissant plusieurs héritiers ayant lesmêmes droits, elle a par nature un caractère transitoire. En effet, elle n’a pas vocationàdurer sauf si les cohéritiers décident (par exemple, pour garder une maison de famille) qu’il n’y a pas urgence à procéder au partage permettant à chacun de devenir propriétaire d’un ou de plusieurs biens précis. La situation est particulière en Outre-Mer, où la gestion du foncier est difficile à cause d’une absence de titres de propriété, de données cadastrales insuffisantes, de constructions illégales, d’héritiers géographiquement éloignés…Résultat, dans ces départements et régions plus particulièrement, on constate unemultiplicationde situations d’indivisions qui s’éternisent.On estime ainsi que 40%des biens privés donnent lieu à une indivisionbloquée. Pour faciliter la vente de ces biensmais aussi leur gestion, une loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018 a instauré un régime dérogatoire. Ce régime qui facilite la sortie de l’indivision s’applique depuis le 29 décembre 2018 aux projets de vente ou de partage ainsi qu’à la conclusion des actes de gestion effectués avant le 31 décembre 2028.

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Tout indivisaire peut contester un partage ou une vente. Il faut cependant qu’il soit informé dans les règles, qu’il respecte des délais stricts pour agir et qu’il fasse des démarches précises. S’opposer au partage ou à la vente d’un bien indivis La nouvelle loi encadre l’information que le notaire doit organiser avant tout partage ou vente des biens indivis. Elle instaure aussi des délais pour laisser le temps à tous les indivisaires de réagir et liste les démarches que doivent entreprendre ceux qui s’opposent au partage ou à l’aliénation des biens et ceux qui désirent réaliser ces actes. Une obligation d’information des indivisaires et un affichage public Pour pouvoir s’opposer à une cession, il faut être au courant. Le notaire librement choisi par le ou les indivisaires afin d’établir l'acte de vente ou de partage, doit donc notifier le projet par acte extrajudiciaire à tous les indivisaires et procéder à sa publication dans un journal d'annonces légales au lieu de situation du bien, ainsi que par voie d'affichage et sur un site internet. Qu’indique la notification d’un projet de partage ou de vente ? La notification d’un projet de partage ou de vente fournit :   l’identité du ou des indivisaires à l’initiative de la vente ou du partage et leur quote-part d’indivision ;   l’identité et les quotes-parts des indivisaires non représentés à l’opération ;   les coordonnées du notaire choisi ;   la désignation du bien ;   le prix de vente et la valeur estimée par au moins deux professionnels qualifiés (notaire, expert, agent immobilier…) ;   la répartition du prix de vente ou des lots réalisés en cas de partage ;   le délai dans lequel il est possible de faire opposition à la vente ou au partage ;   le cas échéant, le projet de vente à une personne étrangère à l'indivision avec le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession du futur acquéreur.

Quels droits ont le conjoint survivant, les mineurs et les majeurs protégés ?

Cependant, la nouvelle loi protège les droits du conjoint survivant qui occupe le local d'habitation, ceux des indivisaires mineurs ou majeurs protégés (sauf autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille), ou des indivisaires présumés absents (sauf autorisation du juge des tutelles dans les conditions prévues à l'article 116 du Code civil). Dans ces cas bien précis, la règle de l’unanimité perdure.

Quelle fiscalité en cas de partage ? Afin d'inciter les indivisaires à utiliser ces nouvelles dispositions, a également été instaurée une exonération de droit de partage (normalement de 2,50%de la valeur des immeubles). Cette disposition fiscale introduite par la loi de finances rectificative pour 2017 était à l’origine destinée uniquement àMayotte. Elle s’applique pour les immeubles situés dans les territoires concernés par le dispositif dérogatoire de sortie d'indivision, du 1 er  janvier 2019 jusqu’au 31 décembre 2028.

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Gérer des biens en indivision

Dans quel délai peut-on s’opposer au partage ou à l’aliénation d’un bien indivis ? Un ou des indivisaires peuvent s’opposer à la vente ou au partage dans un délai bien précis. À défaut d'opposition, la vente ou le partage est opposable à tous les indivisaires, y compris à ceux qui ne sont pas à l'initiative du projet. DES DÉLAIS DE 1 MOIS ET DE 2 MOIS En cas de projet de cession à une personne étrangère à l'indivision, tout indivisaire peut exercer son droit de préemption dans les conditions prévues à l'article 815-14 du Code civil. Ainsi, il dispose d’un délai de 1 mois qui suit la notification, pour faire connaître aux indivisaires à l'initiative de la vente, par acte extrajudiciaire, son intention d’exercer son droit de préemption aux prix et conditions de la cession projetée. Il dispose, pour la réalisation de l'acte de vente, de 2mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au vendeur. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, 15 jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur. Ànoter que si plusieurs indivisaires exercent leur droit depréemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l'indivision. UN DÉLAI DE 3 MOIS À compter de la notification, tout indivisaire dispose de 3 mois pour faire connaître son opposition à la vente ou au partage. UN DÉLAI DE 4 MOIS Le délai de 3 mois est porté à 4 mois lorsque le projet de cession ou de partage concerne un bien immobilier dont les quotes-parts sont détenues par au moins dix indivisaires ou lorsqu'aumoins un indivisaire est domicilié à l'étranger. Quelles démarches entreprendre pour contester le partage ou la vente d’un bien indivis ? Pour s’opposer à la cession ou au partage du bien indivis, il convient de faire connaître sa position au notaire chargé de la vente ou du partage. Celui-ci dresse alors un procès-verbal d’opposition. Le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis doivent alors saisir le tribunal de grande instance afin d'être autorisés à passer l'acte de vente ou de partage. La réalisation ou non de la vente ou du partage Le tribunal autorise l’aliénation ou le partage si l'acte ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Cette autorisation du tribunal est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si le partage ou la vente du bien ne lui avait pas été notifié dans les formes. Quant aux héritiers omis par ignorance ou par erreur, si le partage judiciaire a déjà été soumis à la formalité de la publicité foncière ou exécuté par l'entrée enpossessiondes lots, ils ne peuvent réclamer que leur part en nature ou en valeur,mais pas l’annulation du partage. En cas de désaccord entre les parties, c’est le tribunal qui tranche.

En attendant un partage ou une vente, afin que les biens immobiliers ne se détériorent pas, il s’agit de gérer aumieux les biens en indivision. Là encore, la nouvelle loi assouplit les règles.

Avant le partage ou la vente, il convient de procéder à des actes indispensables d’administration des biens immobiliers. Il se peut également qu’un indivisaire qui réside dans un bien immobilier en cause revendique un droit à y rester.

La règle de la majorité et non des deux tiers Dans la période d’indivision, il faut en effet gérer au quotidien les biens immobiliers, c’est-à-dire : réaliser des travaux d’entretien, exercer une action en recouvrement d’une somme due à l’indivision, etc. ; conclure et renouveler un bail d’habitation ; donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général pour gérer l’indivision ; vendre les biens meubles indivis (au sens de la loi, un bien meuble, c’est une voiture, un tableau, etc.) pour payer les dettes et les charges de l'indivision. Alors que dans l’Hexagone, la majorité des deux tiers des droits indivis est exigée pour réaliser ces actes d’administration normale (article 815-3 du Code civil), dans les départements et régions d’Outre-Mer (Drom) et dans les collectivités d’Outre-mer (Com), le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis peuvent effectuer ces actes.

L’attribution préférentielle pour qui ? L'attribution préférentielle, c’est le droit pour une personne de se faire déclarer propriétaire exclusif d'un bien indivis. Pour y prétendre, cette personne doit démontrer qu'elle réside sur la propriété en cause de manière continue, paisible et publique depuis plus de 10 ans aumoment de l'introduction de la demande de partage en justice. À charge pour elle de dédommager les autres indivisaires qui avaient normalement vocation à participer au partage, en leur versant une soulte. Cette disposition est applicable depuis le 29 décembre 2018, sans limite dans le temps.

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Lexique

A Acte extrajudiciaire : acte d'un officier ministériel (notaire, huissier,...) qui n'est pas dressé dans le cadre d'une procédure judiciaire. Aliénation d’un bien : résultat d'une opération juridique (une vente, une cession, un legs ou une donation) qui a pour conséquence de faire sortir un bien du patri- moine de celui (ou de ceux) qui en est l'actuel propriétaire. I Indivisaire : personne qui possède un bien ou une masse de biens en indivision et qui exerce donc des droits de même nature que les autres indivisaires sur ces biens indivis. Indivision : situation dans laquelle se trouvent des biens sur lesquels s'exercent des droits de même nature appartenant à plusieurs personnes. Ainsi, dans l’usufruit, les droits des nus-propriétaires et ceux des usufruitiers n’étant pas de même nature, l'indivision ne s'applique pas à leurs rapports. P Partagedebiens : actiondemettrefinà l’indivisionpar voie amiable ou judiciaire. Tout héritier peut demander le partage. Certains héritiers peuvent demander à se faire attribuer en priorité certains biens du défunt. S Soulte : à l’occasion du partage d’une indivision, somme d’argent versée aux autres indivisaires par celui qui reçoit un lot d’une valeur plus importante que celle à laquelle ses droits lui permettent de prétendre.

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Directrice de la publication : Nicole Derrien Dépôt légal : mai 2019

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