Gérer des biens en indivision
Dans quel délai peut-on s’opposer au partage ou à l’aliénation d’un bien indivis ? Un ou des indivisaires peuvent s’opposer à la vente ou au partage dans un délai bien précis. À défaut d'opposition, la vente ou le partage est opposable à tous les indivisaires, y compris à ceux qui ne sont pas à l'initiative du projet. DES DÉLAIS DE 1 MOIS ET DE 2 MOIS En cas de projet de cession à une personne étrangère à l'indivision, tout indivisaire peut exercer son droit de préemption dans les conditions prévues à l'article 815-14 du Code civil. Ainsi, il dispose d’un délai de 1 mois qui suit la notification, pour faire connaître aux indivisaires à l'initiative de la vente, par acte extrajudiciaire, son intention d’exercer son droit de préemption aux prix et conditions de la cession projetée. Il dispose, pour la réalisation de l'acte de vente, de 2mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au vendeur. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, 15 jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur. Ànoter que si plusieurs indivisaires exercent leur droit depréemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l'indivision. UN DÉLAI DE 3 MOIS À compter de la notification, tout indivisaire dispose de 3 mois pour faire connaître son opposition à la vente ou au partage. UN DÉLAI DE 4 MOIS Le délai de 3 mois est porté à 4 mois lorsque le projet de cession ou de partage concerne un bien immobilier dont les quotes-parts sont détenues par au moins dix indivisaires ou lorsqu'aumoins un indivisaire est domicilié à l'étranger. Quelles démarches entreprendre pour contester le partage ou la vente d’un bien indivis ? Pour s’opposer à la cession ou au partage du bien indivis, il convient de faire connaître sa position au notaire chargé de la vente ou du partage. Celui-ci dresse alors un procès-verbal d’opposition. Le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis doivent alors saisir le tribunal de grande instance afin d'être autorisés à passer l'acte de vente ou de partage. La réalisation ou non de la vente ou du partage Le tribunal autorise l’aliénation ou le partage si l'acte ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Cette autorisation du tribunal est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si le partage ou la vente du bien ne lui avait pas été notifié dans les formes. Quant aux héritiers omis par ignorance ou par erreur, si le partage judiciaire a déjà été soumis à la formalité de la publicité foncière ou exécuté par l'entrée enpossessiondes lots, ils ne peuvent réclamer que leur part en nature ou en valeur,mais pas l’annulation du partage. En cas de désaccord entre les parties, c’est le tribunal qui tranche.
En attendant un partage ou une vente, afin que les biens immobiliers ne se détériorent pas, il s’agit de gérer aumieux les biens en indivision. Là encore, la nouvelle loi assouplit les règles.
Avant le partage ou la vente, il convient de procéder à des actes indispensables d’administration des biens immobiliers. Il se peut également qu’un indivisaire qui réside dans un bien immobilier en cause revendique un droit à y rester.
La règle de la majorité et non des deux tiers Dans la période d’indivision, il faut en effet gérer au quotidien les biens immobiliers, c’est-à-dire : réaliser des travaux d’entretien, exercer une action en recouvrement d’une somme due à l’indivision, etc. ; conclure et renouveler un bail d’habitation ; donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général pour gérer l’indivision ; vendre les biens meubles indivis (au sens de la loi, un bien meuble, c’est une voiture, un tableau, etc.) pour payer les dettes et les charges de l'indivision. Alors que dans l’Hexagone, la majorité des deux tiers des droits indivis est exigée pour réaliser ces actes d’administration normale (article 815-3 du Code civil), dans les départements et régions d’Outre-Mer (Drom) et dans les collectivités d’Outre-mer (Com), le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis peuvent effectuer ces actes.
L’attribution préférentielle pour qui ? L'attribution préférentielle, c’est le droit pour une personne de se faire déclarer propriétaire exclusif d'un bien indivis. Pour y prétendre, cette personne doit démontrer qu'elle réside sur la propriété en cause de manière continue, paisible et publique depuis plus de 10 ans aumoment de l'introduction de la demande de partage en justice. À charge pour elle de dédommager les autres indivisaires qui avaient normalement vocation à participer au partage, en leur versant une soulte. Cette disposition est applicable depuis le 29 décembre 2018, sans limite dans le temps.
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